哈尔滨史志网!     
搜索
搜索
撰史
/
/
/
第五卷 房产志(二)

第五卷 房产志(二)

2019-09-04 11:00
[RECORD: 20/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第一章 私有房产
节名: 第二节 租  赁 
正文: 
  解放前,私房租赁关系完全由主户双方协商确立。
  1946年4月28日东北民主联军解放哈尔滨,全市共有房屋总面积648.6平方米,其中私
有房产525.4万平方米,占81%。1950年3月28日,东北人民政府为了保护私人房产,加强
对私人房产管理,制订《东北城市房产管理暂行条例》(以下简称《暂行条例》)并经中央
人民政府政务院3月20日政秘字第430号文件批复,准予公布执行。
  《暂行条例》共6章32条,以保护私房合法财产及照顾房主与房户双方利益为主要宗旨,
对私房租赁作出12条规定。出租私房租期、租额及出租时间等,均由双方根据自愿两利,公
平合理的原则,自行议定,订立契约,共同遵守。
  对租赁双方的权利,《暂行条例》规定,房主应依约保护房产的居住、营业使用之权利,
不得收取押金及无故干涉,或随意收回与抬高房租。承租人长期欠租不交或故意破坏,以及
窝藏匪徒,或将房屋非法使用者,房主有权收回。
  1953年哈尔滨市人民政府根据东北人民政府颁布的《暂行条例》,发布《哈尔滨市私有
房产管理办法》(以下简称《管理办法》)。除重申《暂行条例》规定之外,对私房租赁管
理规定:无论房主房户将房屋无故空闲两个月以上拒不出租或拒不退租者,本府房地产管理
局及区人民政府房产科得予查处,强制出租或退租;房主出卖、出典房屋时,除国家需用经
本府批准者外,在不影响房产完整条件下,原房户有优先权;租期未满又无下列情形之一者,
房主不得将房屋收回:无正当理由将房屋连续空闲两个月以上者;无故拖欠租金两个月以上
者;无故破坏房屋及设备,影响建筑物者;非法使用房屋者;房屋有倒塌危险不能修复者;
转租、转让者。对以房出兑接兑或变相出兑者,将兑金返还给接兑人,并处以兑金相等的罚
金;二房东的转租关系无效,予收租金交还房户,房户直接与房主订立租赁契约;房主出卖
房屋,新房主如非自用,仍继续出租,承认原房户租约有效,不得强令房户腾房;房户取得
承租权后,如改变用途,须经房主同意;房户退租须向房主办理交迁手续,交待清楚后方可
迁出。
  《管理办法》公布后,哈尔滨市对私房的租赁普遍采取房主与住户双方订立契约形式确
立租赁关系,房产管理部门对私有房产的管理明显加强,房主与房户之间的关系也趋于正常。
  1956年私有房产社会主义改造以后,绝大部分出租房产经过改造,房产所有权发生变化,
全市只剩下7326平方米私有出租房产。这部分房产大部分是结构简陋的土房。市房产主管部
门对这部分出租私产,仍采取1953年的管理办法,由双方订立契约,确立租赁关系。
页码: 383-384
类别: 房产志
排序字段: 0383
 
[RECORD: 21/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第一章 私有房产
节名: 第三节 租  金 
正文: 
  清末民初,哈尔滨市区私有房产逐渐增多,但是一直没有统一的租金标准。私房租金都
是房主与住户双方根据市场物价行情和市面房屋余缺协商而定。由于城市人口不断增多,市
场物价不稳,导致房屋租价暴涨。据1917年《远东报》载:“正阳街东头房间由20元涨至40
—50元不等,即各僻巷草房亦由4元涨至10余元(卢布)。”商业用房租价在这种形势影响
下同样升腾。“傅家甸之房租自去年即异常增涨,今年以来其增涨之高度不可思议,每一间
房由20元涨至70元(卢布),许多小本经营的商户因入不敷出拿不起房租纷纷停业。”“自
欧战以来,哈埠人民增加甚多,以致房屋不敷应用。于是一般有房者任意增加月租三、四次。
行政当局为制止房租暴涨,安定市面,俄执行部规定房屋租价标准不得超过1914年4月1日以
前租价标准的25%—40%。”如超过规定,“租房之家可向执行部所设和平处控告,以便查
办”。
  妓馆租金昂贵。据1919年调查,道外妓馆“‘平康里’租价二等每间月租金30元,三等
每间25元。”各妓馆以营业萧条为由,请县署批准每间准涨至30元。1929年6月11日《滨江
尘嚣录》记载:“新市区房屋每月每间需租费50—60元(以下均为哈洋),埠头区需40元。
东西马家沟需20元。傅家甸、四家子、新安埠(道里区经纬街以南)等区则需10元到20元之
间。正阳河则需7—8元”。
  1928年日文资料刊登哈尔滨市职工家计调查情况:总支出64.97元,其中主食费30.77
元,占47.4%,衣着费9.66元,占14.86%,房租费8.41元,占12.94%,燃料费8.9
元,占13.7%其它7.23元,占11.1%。
  1932—1945年伪满洲国时期,私房租价完全自流。伪满洲国国务院总务厅统计处1935年
10月—1936年3月在新京(长春)、奉天(沈阳)、哈尔滨三大城市选择机关职员和教员325
户家计调查,哈尔滨市的房租占生活费的15.92%。
  1938—1939年,由于商业的发展,城市人口激增,房屋出租市场扩大,租金更加昂贵。
《满洲生活案内》一书记载:“房租占都市生活者之生活费约30%,不仅威胁生活安定并使
物价亦飞腾。”
  日伪统治时期不仅租金昂贵,伪政府还规定承租户必须缴纳房捐。1932年《滨江市政筹
备处征收房捐章程》第三条规定:“房捐以租金标准征收4%。业主、租户各担百分之二。
如租金10元者,业主、租户各交捐费2角余,仿此由纳捐人按月自行到本市政筹备处交纳;
业主不在本市内或又无经租人时,其纳之房捐归租户代缴,于应交业主租金内扣抵。”
  解放后,1946—1949年期间,私房租金没有统一标准,哈市仍然由房主与住户双方协商
议定。   
  1950年东北人民政府颁布《东北城市房产管理暂行条例》对私房租金规定,房屋租金主
户双方可根据具体情况订立,原则上按本府规定的公产租金标准执行。房屋等级,商业用房
以所在地繁华、交通便利等条件及建筑物构造情况,划分4等6级;工业及住宅用户不分地区,
皆以建筑物构造情况各区分为6级。租金计算,工商业用房按建筑面积,住宅用房按居住面
积。
  1951年3月哈尔滨市人民政府制订《哈尔滨市私有房产管理暂行办法》,对私有房产租
金进行统管。规定私产租金执行公产住房租金标准。住宅租金参照公房租金标准每平方米最
高8515元(东北币下同),最低1965元。门市房租金每平方米最高39300元,最低19650元。
1953年12月市房地产主管部门对9名职工抽样调查:房租支出占职工家庭总收入的3%—16%
之间,平均占8.77%,大体上与公房租金支出相等。
  1956年、1959年对私有出租房产进行社会主义改造,大部分私产改造为公产,一小部分
私产自己留用,出租者较少。1960—1990年,由于城市住房紧缺,加之出租私产甚少,政府
没有规定私产租金,大都采取议价租金。
页码: 384-386
附件: @03XC002L.xml^XML
类别: 房产志
排序字段: 0384
 
[RECORD: 22/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第一章 私有房产
节名: 第四节 修  缮 
正文: 
  解放以前哈尔滨市私人房产的修缮,由住户与房主协商办理。
  解放初期,相当一部分私房主只收租不修房,使房屋遭受很大破坏。1953年,市房产主
管部门对全市私有房产破损情况进行一次全面调查:全市私有房产破损总数5131栋,23681
间,17638户。其中有倒塌危险的739栋,3594间,2764户;破损严重需要急修的1328栋,68
14间,5431户;一般破损的3064栋13273间,9443户。房产破损部分大体上分房盖漏雨,天
棚塌落,山墙倾裂,地基下沉,大梁、楼梯腐朽等。
  1954年,市人民政府下决心组织全市性私房修缮。组成市修缮委员会,并设办公室。各
区成立区修缮委员会及区修缮办公室。各街由民政干事、公安派出所、居民委员会及街道积
极分子参加,组成修缮工作小组。街修缮工作小组根据市统一计划,分段、分片组织私人房
产修缮。全市参加组织私房修缮工作的工作人员1044名,其中政府干部225名,街道群众干
部819名。
  私房修缮在西傅家区(道外区一部分)进行试点,5月中旬全面展开。
  修缮工作贯彻“不倒不漏,新旧相衬,能修者尽量少拆,完整者进行维修”的原则,采
取“由点到面,点面结合,抓住重点,推动一般”的办法,首先抢修有倒塌危险的房屋;其
次修缮破损严重的。同时,组织修补一般破损房屋。在修缮过程中采取“政府协助,群众自
修”和“房主自修,房户垫修,主户合修”等办法解决修缮中的各种问题。对确实无力修缮
的房主,采取由政府贷款或动员住户提前交租等办法解决。对由政府控制,在市面不能随意
购买的建筑材料,如水泥、沥清等由市区修缮办公室协助购买。到7月中旬修缮工作基本结
束。两个月全市共修缮破损私房4831栋,22479间;拆除有严重倒塌危险无修复价值的私房3
4栋,105间,安置住户101户。随着居住条件的改善,解决租赁纠纷1437起。
    私房主对集中修缮私人房产阻力较大,突出问题是租户拖欠租金。据市房管部门1954年
调查的5497户中,欠租的达2276户,占41.4%。其中故意拖欠的1100户;借口生活困难不
交的829户;实际生活困难未及时缴的347户。据市房地局调查材料统计,正常养护的平房修
缮费,占每年应收租金的20%;四等楼房占15%。从对581户房主调查材料统计,1952年房
地产税占租金收入10%至30%的有453户,占总房数77.97%。房地产税占实收租金30%以
上的只有128户,占总数的22.03%。如正常收缴租金,房主除支付正常开支以外有利可图。
市房地产主管部门贯彻房屋租赁条例,对私房主修缮房屋采取具体措施。
  一、因欠租或租金低而房主不修房的,一方面责成房主修房;一方面清理欠租或按租赁
标准调整租金。
  二、无代理人或无主房屋,一面动员房客修房;一面将情况报告政府处理。
  三、房主确实无力修房,实事求是,予以解决。如房客有力者,双方可协议筹款修缮或
由房客代为修缮后抵租。双方均确实困难无力修房的,由政府予以救济,补助其修房。
  四、本来有修缮能力,但因特殊事故暂时有困难的,介绍到银行贷款。
  对拖欠房主租金,采取以下措施:
    一、有力交租故意拖欠者,在房屋租赁条例公布前后,所有欠租应一律补交,不能一次
补交时,可酌情分期交纳。
  二、生活较有困难的,房屋租赁条例公布之后欠租,原则上亦应全交;房屋租赁条例公
布之前欠租可以交一部分或免付;无力一次交清的,得分期交纳。
  三、失业工人、失业知识分子、贫苦市民生活确实困难者,房屋租赁条例公布后之欠租
得酌情减免一部分;无力一次付清的得分期交付。
  四、租额已合乎条例之标准,而房主为推卸修房责任等原因而拒绝收租,致造成欠租者,
同样按上例情形清理欠租,房主不得拒绝收受,也不得推卸修房责任,否则造成塌房伤人事
故,由房主负责。
  五、因有租赁纠纷或修缮纠纷造成欠租者,亦依第一、二、三款办法解决。其它纠纷问
题,依法调处解决。
  1955年3月哈尔滨市房地局制订《私人房产检查与修缮方法》(以下简称《修缮方法》)。
  《修缮方法》对检查部位确定13项:基础、墙壁、地板、天棚、间壁、楼梯、走廊、房
梁、房盖、门窗、烟囱、电气、便所。每一项目的检查及修缮方法,也作了具体规定:
    一、对影响房产寿命的破坏部分,如基础、墙壁、房架、房盖等以及有倒塌危险的房屋,
必须首先修复。
  二、楼梯、走廊、天棚、便所破坏严重有发生伤亡事故危险者,亦须迅速修复,以保证
住户生命财产安全。
  三、天棚、地板、间壁、门窗等一般破坏部分,应该逐次修复以保证城市房产完整。
  四、修缮程度原则上是“不倒不漏,新旧相衬”,但对目前房产较完整而无须进行大修
者,亦应随时进行维修。
  五、对经济力量充裕的房主要求“哪坏修哪,随坏随修”,而对经济比较困难者,亦应
首先修破坏严重的,然后逐次修补一般的。
  私有房产的出租部分经过社会主义改造,产权发生变化,所剩私房绝大部分是自留房,
由房主自修自住,出租部分较小。市房产主管部门对这部分私房修缮基本上未加问津。1985
年颁布《黑龙江省城市私有房屋管理实施细则》,对出租私房修缮又作规定,除重申过去的
规定外,第32条具体划分了出租人与承租人各自担负的修缮范围:“出租人负责屋面、墙体、
门窗、天棚、地板、烟囱、基础、楼梯、走廊的维修;其它项目的维修由承租人自行负责。”
页码: 386-388
类别: 房产志
排序字段: 0386
 
[RECORD: 23/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第一章 私有房产
节名: 第五节 落实私房和宗教团体房产政策 
正文: 
  “文化大革命”期间,全市被非法没收、挤占、拍卖的私人房产740户,建筑面积24947
平方米,其中320户只接收产权未派户,面积15998平方米。派户挤占、拍卖的420户,面积
8949平方米。这些私房涉及到77个部门和156个单位。需要优先落实私房政策的统战知名人
士39人。
  粉碎江青反革命集团以后,党中央一再强调必须认真落实在“文化大革命”中被非法挤
占、没收的私房政策,省、市委也相继下发了文件。1980年中共中央办公厅《转发北京市委
关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》,黑龙江省人民政府《批转省城建
局关于抓紧落实私房政策的报告》,1981年,市政府发出《关于进一步落实在“文革”期间
被挤占的私人住房政策的通知》,并成立落实私房政策工作领导小组和办公室。6月29日,
由市落实私房政策领导小组组长、副市长武通甫主持召开领导小组会议,传达学习中共中央
办公厅、省政府和市政府有关文件,统一思想认识,明确全市落实私房政策的工作任务。
    8月21日,市人民政府召开挤占私人住房职工所在单位负责人会议。强调“坚持现在谁
占用谁退还的原则”。挤占户无论是房管部门安排的,还是由机关、企事业单位或是个人挤
占的,均由职工所在单位或上级主管部门负责,按无房户积极安排其住房,将挤占的房屋尽
快地退还给房主。在时间上,要求到1983年底以前解决完。对统战对象、知名人士和特殊困
难的被挤占户,积极创造条件解决房源,分工包户,优先尽快安排解决。
  市、区落实政策办公室开展调查摸底工作,并按以下原则,分期分批地退还给原户。
  一、对单位或个人挤占的私人自住房,坚持谁占谁还的原则进行处理。原挤占单位或个
人已将房产进行互换的,由现占有单位或个人退还。
  二、职工个人挤占的私人自住房,无论是房产部门或机关、企事业单位安排的,均由职
工所在单位视为无房户,在三年内设法给职工安排住处,把挤占的私人自住房倒出来,个别
无退还能力的单位,由其上级主管部门负责解决。
  三、私房被拍卖的,原房返还个人后,房主所得的拍卖价款如数还给买房单位或个人。
如房主不在哈居住,本人又不坚持要求房屋使用权的,可由房产主管部门按当时房屋状况,
重新合理评价,由买房单位或个人补齐价款。
  四、被挤占或拍卖的房屋现已改变用途或已改修、改建,返还原房确有困难的,在房主
本人同意的条件下,退还单位可给房主另行安排住房,房主按规定交房租,原房屋按房产现
状作价收购。
  五、挤占前属于政策允许出租的房屋,产权返还后,由房主继续收租管理,不得借故撵
住户搬家,住户也不得借故拒交房租。
  六、房主自愿出卖其被挤占的住房,挤占单位或挤占个人可优先购买,也可由房产部门
作价收购。
  七、私房被挤占期间,已被国家建设征用拆除而不给补偿费的,由建设单位补付。房主
自住房没有得到安置的,由建设单位负责解决。
  至1988年6月末,退回产权738户,24857平方米,占99.7%,还有两户遗留问题待处理,
全市落实“文化大革命”期间被挤占私房政策工作基本结束。
  1956年私有房产社会主义改造,也波及部分宗教房产。1984—1990年期间,市房地产管
理局遵照中央、省、市的规定,组织专业人员逐栋清查,先后根据市宗教事务局和宗教团体
提出的要求,根据有关政策先后退还了佛教、道教、鞑靼教、伊斯兰教、东正教、天主教、
基督教共7个宗教团体的82栋,建筑面积15708平方米的宗教房产。
页码: 388-389
类别: 房产志
排序字段: 0388
 
[RECORD: 24/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名:                     第二章 国有房产
类别: 房产志
排序字段: 0389
 
[RECORD: 25/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第二章 国有房产
节名: 第一节 来源与状况 
正文: 
  哈尔滨解放以后,由市房产管理机关直接管理的国有房产增加很快。这部分房产最早的
一批是解放初期市政府没收的敌、伪、逆房产228.03万平方米;1956年和1959年分两批对
私有出租房产进行社会主义改造,接收191.7万平方米;在第一、二、三、四个五年计划期
间由国家和地方政府投资新建357.96万平方米;历年接收产权单位移交107万平方米。这些
房产解放以来先后拆除50万平方米。截止1990年底全市共有国有房产834万平方米。其中包
括50万平方米拨用房产。
  这些房产的使用状况:工业用房18.1万平方米;商业用房24.5万平方米;医疗用房
4.2万平方米;学校用房3.8万平方米;文化娱乐用房1.5万平方米;生活福利用房5.7万
平方米;办公用房20.5万平方米;仓库用房5.1万平方米;住宅用房691.3万平方米;其
它用房10万平方米。
  房屋结构:钢混结构38.1万平方米,砖混结构440万平方米,砖木结构275.9万平方米,
木结构21.7万平方米,土草结构3.4万平方米,其它结构5.6万平方米。
  房屋等级:完好房(一级)452.3万平方米,基本完好房(二级)115.5万平方米,一
般破损房(三级)165.8万平方米,严重破损房(四级)37.6万平方米,危险房(五级)
13.5万平方米。
页码: 390
类别: 房产志
排序字段: 0390A
 
[RECORD: 26/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第二章 国有房产
节名: 第二节 租  赁 
正文: 
  一、管 理
    解放初期,市政府从敌伪手中接收过来的房产,无偿地分配给机关、团体、工厂和个人
使用,没有建立正规的租赁关系,只规定,在3个月至2年内不收租金,自修自用。  中华人
民共和国成立初期,开始建立直管公房的租赁关系,对居民住房建立租赁契约。据1949年12
月统计,当时市直管公房租赁给群众居住的有砖平房70栋,1037间。对一部分单位用房采取
拨用办法,产权仍归市政府所有。当时拨给中共中央东北局78处,17.8万平方米;东北军
区25处,8.5万平方米;松江省委11处,1.3万平方米;松江省政府51处9.2万平方米;中
共哈尔滨市委18处3.5万平方米;哈尔滨市政府394处44.8万平方米;公营企业5处,5754
平方米;社会团体1处,821平方米。总计583处,建筑面积857575平方米。
  1952年,市政府根据东北人民政府颁发的《关于解决城市公共房产现存问题的决定》,
对机关、部队、学校、社会团体使用的公有房产进行了统一管理。同年,市政府又根据《东
北区国营企业占用地方公有房地产暂行处理案》,对国营和地方国营企业占用的公有房产做
了投资处理。从此,哈市公有房产的租赁管理逐步走上正轨。
  1954年,各部门使用的房产又相继自行管理,公有房产开始从统管向部门管理过渡,租
赁关系也随之变化。据1957年的统计,全市公有房产面积654万平方米(军用、军工新建不
在内),其中由市房地局直接管理收租的国有公用房7.8万平方米;国有民用房232.6万平
方米(含公私合营房产163.2万平方米),两项合计240.4万平方米,占全市公产房面积的
36.7%。
  市房地产主管部门对于公有房产分别采取直接管理和间接管理两种办法。对于拨用房产
由于没有实行直接管理,监督检查不力,在一些使用拨用房产单位出现了只用房,不修房的
现象。市房地产主管部门对空闲房难以统一调配,造成一些国有房屋不能发挥使用效能,随
意改变用途的现象也时有发生。
  1962年6月26日黑龙江省人民委员会第29次会议通过并颁发《黑龙江省市、镇房产管理
暂行办法》(以下简称《暂行办法》),对房产租赁和使用作了具体规定。
  1963年8月24日,哈尔滨市人民委员会根据省的《暂行办法》发出《哈尔滨市城市房产
管理办法》,对公有房产租赁规定:
  一、租赁公有房产一经批准,须订立租赁契约,除另有商定者外,一般应限自办理迁入
手续之日起7日内迁入,否则撤销承租权;
  二、承租者欲退租房屋时,应在迁出3日前向房产管理部门办理退租手续。未迁出前,
原使用者对房屋和一切设备仍须妥善保管;
  三、承租者必须按批准之用途使用,不得私自改变用途。如需改变用途时,应事先向房
产管理部门申请,经批准后方可变更;
  四、承租者欲换房屋时,必须向房产管理部门提出互换申请,经批准后方准互换;
  五、承租者应按期缴纳租金,不得拖欠。
  关于政府房产管理部门的权力和职责,第14条规定:公有房屋出租后,房产管理部门有
责保护承租者的合法使用权。但遇有下列情形之一者,房产管理部门随时收回或予以调换:
  因国家建设和其它特殊需要者;在房屋使用上与原建筑用途极不相应者;承租后房屋空
闲达两个月以上者;将承租的房屋做违法使用者。根据上述规定,市房地产管理部门几经调
整租赁关系,较普遍地签定租赁契约,制定承租守则,更换承租证件,加强了直管公房租赁
的行政管理。
  租赁契约对租赁双方的权利和义务规定:
    一、出租人的权利义务
    (一)权 利
    1.有按期收取租金的权利。对拖欠租金者,要收取滞纳金,同时,随着房屋条件和租
金标准的变动,有权调整租金额。
  2.有监督承租人按租赁契约的规定爱护和使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中,
如有擅自拆改、私搭滥建、损坏房屋结构和装修设备等情况,出租人有权要求恢复原状,或
赔偿经济损失。
  3.出租房屋进行非法活动,以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金三个月以上的,有
权要求终止租约,收回房屋。承租人拒不执行的,可以诉请人民法院处理。
  因国家建设或特殊需要,必须腾让房屋,有权终止租约,对住户按有关规定另行安置。
  承租人把承租的房屋转租、转借、转让或私自交换,出租人可以终止租约,收回房屋。
  4.有向住户宣传、贯彻执行国家房屋政策的权利。
    (二)义 务
    1.有保障承租人对房屋合法使用的义务。
    2.有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。
  3.根据双方协议,有偿还修缮投资费用的义务,在征得承租人同意的情况下,承租人
垫修的费用,出租人应予以偿还。
  4.在实行公房出售中,有尊重承租人优先购买的义务。
  5.有接受群众监督、倾听群众意见,不断改进工作的义务。
  二、承租人的权利义务
    (一)权 利
    1.有依约使用房屋的权利。
    2.有要求保障居住安全的权利。房屋危险,承租人有权要求出租人及时修缮,除人为
的损坏外,有权要求出租人保障房屋装修设备的正常使用。
  3.在公房出售中,承租人有优先购买权。
  4.有监督建议权利。
    (二)义 务
    1.有按期交纳租金和采暖费的义务。
    2.有按照租赁契约的要求使用房屋的义务。
    3.有爱护使用并妥善保管房屋的义务。
    4.有遵守有关房产管理的政策、法令的义务。
    1986年5月16日,经省人大六届常委会第二十二次会议批准,省人民政府公布《黑龙江
省城镇公有房产管理条例》(以下简称《管理条例》)。《管理条例》共7章43条。第三章
房屋租赁规定:承租公有房屋必须签订租赁合同;退租公房在五日前办理手续,付清租金,
交清设备;转租公房限期收回,并没收非法所得;不准私自转租转让公房和改变用途。违者
限期收回没收非法所得;无正当理由空闲三个月,由产权单位收回;未经产权单位同意的不
准改建、拆除房屋原有设备;对公有房产有腐蚀、损坏作用的生产,应设保护装置;产权单
位不准将公有房产交给个人自修自住。这个条例一直延用到1990年。
  改革开放以来,哈尔滨市公有房产改修改建事宜明显增多。市房地局、物价局从保护公
有房产出发,根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》规定,1990年2月发出《公有房产改
修改建装修补偿费标准》。对承租市直管国有住房改为工商用房,改修、改建、装修房屋补
偿费标准,按国有房产改修改建标准。
  市房地局规定,改修、改建必须由承租人申请,房产管理部门技术鉴定。收取的改修、
改建、装修补偿费用,由房管部门用于房屋的维修养护。 
  二、清理转租国有房产
    哈尔滨市解放以后,对擅自转租国有房产一直未间断地进行处理。1979—1985年期间,
随着改革开放的深入发展,有1000多户承租户,采取低价承租,高价转租办法,充当“二房
东”从中牟取非法所得。省、市领导多次指示要求解决这个问题。省建委、省工商局1986年
5月15日发出《关于清理擅自转租公有房产的通知》(以下简称《通知》)。
总的处理原则:既维护房地产法规的严肃性,又支持第三产业的发展。
  《通知》规定,对个人转租者有两处以上住房,自住房(不含租房)人均使用面积超过
8平方米的转租房,收回转租房的承租权;对转兑公房和出卖公房使用权的,一律取消承租
权,并没收全部非法所得,经产权管理部门审查后,重新确定租赁关系。不属上述两种情况
的其它转租户,暂时保留其承租权,逐步创造条件易地动迁并追收转租户部分非法所得,按
建筑面积每平方米3—9元标准缴纳营业用房占用费。
  《通知》规定,严禁全民、集体单位转租公房。单位转租公房的,对能够独立使用或分
割收回的,收回承租权;不便收回的,暂时保留承租权,由现营业户按建筑面积每平方米3
—9元标准收取营业用房占用费,不准转租单位再索取任何费用;对已转租并改变用途的修
理、理发、浴池、食杂等服务网点和文教、卫生、托幼用房,限期恢复用途,逾期不恢复的
收回承租权;转租拨用房产的,收回承租权,由产权部门同现营业户建立新的租赁关系,并
追收一定的非法所得。
  按照《通知》要求,市房地产管理局1986—1988年末先后共清理“二房东”1009户,按
政策收回转租户非法所得114.9万元;清查出擅自改变房屋用途的1464户,按政策增收租金
104万元;单位自管公房查处转租房39户,由产权单位收回非法所得54800元。清理擅自改变
用途房屋338户,增收租金2.05万元。
  在清理整顿转租公房同时,市房产管理部门充分考虑解决工商营业用房,积极开发市区
一、二类街面住宅和非营业用房。本着布局合理,方便群众的原则,有计划地开发一般街道
门市房。在合适街段,开发各具特色的商业街和集体、个体营业商场。对经房产管理等部门
批准开发的商业街和门市房,鼓励营业户出资、出房,按现行动迁安置标准给易地安置户一
次性让房补贴费。对易地安置转租户参照此办法执行。对已作合理安置而拒不搬迁的转租房,
由产权管理部门解除租赁关系,并收回全部非法所得。对已作合理安置拒不搬迁的非转租房
的动迁户,按建筑面积每平方米每月3—9元的标准,收取营业用房闲置费。
  三、群众管房
    哈尔滨市1954年开始组建群众护房组,到1956年全市组建了2968个,护房面积占租用直
管公房总面积的67.4%。市房地产主管部门要求护房组:团结全体住户,在组内互相监督,
保护好房产,防止各种人为破坏,防止与减少自然灾害;遵守和维护政府的房产政策法令,
按时缴纳租金;修缮时给施工人员以帮助;协助调解住户间在房产上的纠纷;共同保持环境
卫生、居住安宁、监督管理施工人员的工作作风。1960年,全市护房组发展到5043个,参加
护房组的户数占租赁直管公房总户数的93.7%,覆盖面遍及全市。直到1990年,护房组在协
助政府专管机构管房,维护承租人合法使用公房,处理和解决房产纠纷,保护国家房产等方
面,仍在起积极的作用。
  1958年,哈市出现48个以管房为中心,便民、益民、管群合一的房产服务站。服务内容
包括:房产管理、修缮、煤拌供应、卫生清扫、庭院绿化。服务站帮助群众储冬煤36304吨,
帮助群众改造煤灶160512个,全年节煤58080吨,春秋两季绿化854个大院,植树81953棵,
建花坛393个。市房管部门一再强调,房产管理业务本身是为群众服务的业务,而最主要的
是通过房产管理员的模范行动,在群众中扎根,与群众建立感情上的联系,依靠群众管房,
就要更好地为群众服务,两者相辅相成。
  进入70年代,服务站发展成为基层群众管房护房组织。1972年10月27日,市革命委员会
批转市房地局“关于在城市居民委中建立公房民主管理委员会的请示报告”,决定把房产工
作纳入城市人民公社的工作日程,在居民委中普遍建立公房民主管理委员会。管委会由5至7
人组成,设主任1人、副主任1人。管委会委员的人选,由房管部门、公社街道办事处和公安
派出所共同协商提名,经住户代表选举产生。公房管理委员会在居民委的领导下,接受房管
部门的业务指导,领导护房小组的工作。公房管理委员会的任务:宣传贯彻国家房产政策法
令,说服教育居民不私迁、不转让、不出兑公房;制止乱拆滥建行为;组织与教育委内居民
爱护公有房屋及其一切设备,订立爱房公约,开展各护房小组之间的爱房竞赛;劝阻一切损
坏房屋的行为;掌握与反映房屋破损情况,注意居民的居住安全;参予制定房屋维修、养护
计划,验收竣工工程,发动群众进行力所能及的小修小补等养护项目;注意防火、改善环境
卫生和居住条件;贯彻“以租养房”的方针,说服教育居民按时缴纳房租;调解居民之间的
住房纠纷;动员委内私有房产所有者及时维修房屋,并督促房主按期缴纳有关房产的各项费
用;揭发与制止非法交易房产行为。
  市革命委员会批示后,仅一年时间,各房管所在当地城市公社(街道办事处)的配合下,
全市先后建立128个公房管理委员会,群众护房小组8057个。市政府每年都召开表彰群众护
房工作积极分子大会,使群众性的护房工作发挥了应有的作用。
页码: 390-396
附件: @03XC002K.xml^XML
类别: 房产志
排序字段: 0390B
 
[RECORD: 27/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第二章 国有房产
节名: 第三节 租  金 
正文: 
  一、租金调整哈尔滨市1946—1948年期间,市政府只掌握一部分敌伪房产,收取少量
的实物租金。
  1949年1月第一次制定租金标准。根据房屋不同使用性能分为3个标准:住宅、工商业
用房,及工商业占用的厨房、宿舍、仓库。每一个标准分六等六级,按东北流通券计算。住
宅每平方米最高5000元,最低1250元;工商业用房每平方米最高25000元,最低6250元;小
规模工商业用房及工商业占用的厨房、仓库每平方米最高15000元,最低3750元。同时,根
据承租人的不同情况和居住条件,增减租金:凡投机倒把、“跑小市”及经纪人的住宅租金
按规定标准增加二倍;担任房产管理组长的住户租金,根据住宅距房产公司远近(公司所在
地道里)按比例减收租金,除道里区减收40%外,道外、南岗、马家、新阳、顾乡、太平、
松浦、香坊等区减收60%;对军属、市政府职工家属住宅租金减收40%;特殊贫困职工、市
民免收租金;地下室按六级住宅租金标准征收50%。
  1949年4月第二次调整租金标准。由于物价不稳定,以固定流通券计租的方法对养房不
利,在计租方法上改为以工薪分计租。租金标准仍分六等六级。住宅租金标准每平方米最高
0.65工薪分,折合东北流通券9295元,最低0.15工薪分,折合东北流通券2145元;门市房
租金标准,包括工商业、公用等单位用房,最高3工薪分,折合东北流通券42900元,最低1
.5工薪分折合东北流通券21450元。在区分租金标准时又具体规定:门市房无论做何使用,
均按门市房标准计租;门市煎饼铺及家庭手工业,按门市房一半征收租金;营业用在门市房
以外的住宅、宿舍、仓库,按住宅征收;门市房以外利用住宅作营业使用的房屋,按营业一
半征收;天棚层和条件好的地下室,按该房等级减二级,四级减一级、半地下室按四级、条
件差的地下室按六级;质量好的仓库按五级、板仓库按六级;过道一户使用收租,两户以上
使用不收租;四级房处在背阴面,酌情减级。
  1951年7月第三次调整租金。由于建筑材料调价,以租不能养房,加上币制改革,对租
金再次调整。在计租方法上仍按原来的六等六级,提高了计租的工薪分,住宅租金标准最高
每平方米按使用面积提到0.95分,折合旧人民币1320元,最低提到0.45分,折合旧人民币
625元,门市房租金最高按使用面积提到4.5分,折合旧人民币6225元,最低2.25分,折合
旧人民币3127元。住宅作商业或手工业的房屋按门市房租金一半征收。大铁仓库、影剧院按
门市房租金一半征收。
  1952年6月第四次调整租金,确定按建筑物的造价成本计租,既体现以租养房,又考虑
照顾人民生活负担能力。根据房屋不同使用性质,制定住宅、机关、部队、学校、工业和商
业用房三种租金标准。住宅用房按三级房屋成本,分六等六级并增加环境率5%—40%。每
平方米按使用面积最高2.3分,折合旧人民币4255元,最低0.6分,折合旧人民币1110元。
  机关、部队、学校及工业用房标准只分六级,不分地区等级,不加环境率,每平方米按
建筑面积最高为6.2分,折合旧人民币11470元,最低为2.4分,折合旧人民币4440元。
  商业用房租金分四等六级,按三级房屋成本增减环境率10%—70%。每平方米按建筑面
积最高为9.2分,折合旧人民币17020元,最低为2分,折合旧人民币3700元。
  1954年8月,随着工薪分增值,住宅租金增涨到最高每平方米4800元(旧人民币下同),
最低为1300元;工业用房最高每平方米为12900元,最低为5000元;商业用房最高每平方米
为19100元,最低为4200元。
  1955年3月第五次调整租金。由旧人民币按工薪分值计租改为以新人民币计租。住宅租
金标准平均下调12.2%。每平方米最高为0.40元(新人民币下同),最低0.12元;工业
用房标准分为六级不分等,每平方米最高为1.29元,最低为0.50元。商业用房标准分为四
等六级。每平方米最高为1.91元,最低为0.42元。
  1956年1月,按照国务院机关宿舍计租办法,对住宅租金进行第六次调整,按房屋结构、
地面、内墙、顶棚、门窗不同质量和完好程度五项内容各分五级确定租金分数。租金分数乘
房租分值(每分值三厘五毫)为每平方米租金标准。对居住条件、自然环境的差别,采取增
减"积点"办法按规定的率数调整。经过调整后每平方米最高标准0.35元,最低0.056元。
  为便于租金标准评定,市房地局根据房屋具体状况简化了住宅标准评定办法,住宅租金
标准一直执行到1990年。
 工商企业用房租金自1953年3月按建筑面积成本租金调整以后一直沿用到1988年2月。1988
年3月黑龙江省建设委员会、物价局下发《关于统一调整全省城镇工商用房租金标准的通知》,
调整后的工商业用房租金标准比哈尔滨市1953年3月制定的标准平均提高1.29倍,仍然低于
房屋实际成本40%。
    新的工商业用房租金标准,首次将各类房屋的划分与国家制定的房屋四类七等的划分标
准统一起来。
  哈尔滨市房地局和哈尔滨市物价局1989年2月,联合下发《关于贯彻省建委、省物价局
〈关于统一调整全省城镇工商用房租金标准的通知〉的通知》,制定了加收三率(环境率、
腐蚀率、震动率)的幅度,其具体环境档次:一等街道,工业加收环境率40%,商业加收环
境率100%;二等街道,工业加收环境率20%,商业加收环境率70%;三等街道,工业加收
环境率10%,商业加收环境率30%;四等街道一律不加环境率。这个租金标准一直沿用到1990年。
  二、征收与管理
    哈尔滨市自1949年开始制定统一的租金标准以后,租金征收与管理制度逐步完善。市房
产管理部门根据每个时期的不同情况制定管理办法。
  建国初期,公职干部实行供给制,为照顾其生活,市政府规定:"凡国家机关干部职工
在现行租金标准的基础上享受七折待遇。"
  1952年,市政府颁发《哈尔滨市公有房产管理办法》。第18条规定:"租金征收,自许
可租用之日起,凡15日以内者,按半月计算,超过半月者按全月计算。"第19条规定:"承
租人每月须按公房主管机关所指定之地点,限期内缴纳租金,如逾期5日以外,每逾1日则课
以应缴租金0.5%滞纳金。"
  1952年民用住宅租金采取三种收缴方式:护房组长代收、房产管理员自收、银行托收。
  1956年《哈尔滨住宅房屋租金收租暂行办法》第4条规定:凡机关事业、企业职工租用
公产(代管房产)和私产者,各区房产管理公司按月逐户提出租金票据,由机关事业、企业
单位代收,按规定期限到本区房产管理公司缴纳。凡市民租房参加护房组者,按集体交租办
法办理,给予9折优待,由护房组长代收,按规定期限到本区房产管理公司缴纳。为鼓励房
产组长积极工作,1957年又规定给予房产组长租金7折优待。
  1966年4月,市房地局制订《租金征收工作细则》(以下简称《细则》)对租金征收与
管理作出27条规定。各房管处、所根据《细则》规定,普遍建立租金征收帐簿,包括:住宅
租金基本台帐、住宅房产租金台帐、单位租金基本台帐、租金征收分户明细帐、租金征收总
帐。租金征收辅助帐簿,包括:台帐目录、护房租名薄、租金减免登记簿、租金送达簿、机
关用房租金登记簿、工业用房租金变动登记簿、商业用房租金变动登记簿、住宅租金变动登
记簿。对于予收租金、租金变动、实收处理与返还、拖欠、上缴处理等,各房管处根据《细
则》规定,制定详细工作标准。
    1966-1976年期间,在执行七折优待规定中很不统一,对租金管理受到一定影响,使有
些应该享受七折优待的没有享受,有的不应该享受的反而继续享受。为清理租金优待范围,
1978年市房地局颁发《关于复查七折优待享受范围的通知》。对不属于七折优待房租范围的
即予取消,并规定机关和事业单位职工住房优待证明每半年复查一次,未经复查者,租金台
帐员不予七折优待。同时,责成房管员注意依靠民管会组织和广大住户,准确掌握享受房租
七折优待职工工作单位的变化,及时进行调查核实,处理房租七折优待中出现的问题。
  1978年5月23日市房地局颁发《关于在法制教育中对内部职工加强交租教育的通知》,
处理房管部门内部职工拖欠房租问题。据1972年记载,市房地局内部职工欠租210户,1978
年增加到280户,欠租额由1万元增到1.7万多元,最长的欠租户长达12年,欠租额400余元。
经过教育,在市房地局内部开展了清缴职工陈欠租金活动。
  由于房屋年久失修失养、分配不当、动迁遗留问题、工程质量差,加上租金收缴不严以
及社会不正之风等因素,造成一部分住户的租金长期拖欠。市房地局直管公房租金1970年以
前累计拖欠48.5万元,1971-1981年期间拖欠53.4万元。到1983年市房地局尚有102万元
的直管公房租金(主要是民用公房租金)未能收缴上来,形成历史性的陈欠。陈欠租金拖的
时间长,催缴难度大,给国家税收和房屋修缮带来了困难。市房地局1983年1月颁发《关于
收缴陈欠租金提成奖励的意见》:"凡收缴1981年末以前的陈欠租金,一律按实收额提成,
其中民用陈欠提取10%,公企提取1%。截止1990年直管公房陈欠租金尚欠68万元。
  随着城市住宅建设的发展,楼层不断增高,房屋设备逐步完善,三、四层楼房被公认为
最好的楼层。市房地局1984年2月23日颁布《关于停止执行住宅房屋楼层递减租金通知》,
取消了1956年规定的按楼层递减5%租金的规定。
页码: 396-406
附件: @03XC002U.xml^XML;
@03XC002V.xml^XML;
@03XC002W.xml^XML;
@03XC002X.xml^XML;
@03XC002Y.xml^XML
类别: 房产志
排序字段: 0396
 

相关文件

暂时没有内容信息显示
请先在网站后台添加数据记录。

主办单位:中共哈尔滨市委史志研究室           网站建设:中企动力 哈尔滨
通信地址:哈尔滨市松北区世纪大道1号         交流电话:0451 - 86772466 
黑ICP备19006696号-1            哈公网监备23010002003800