第五卷 房产志（三）
发布时间：
2023-05-05 17:23
[RECORD: 28/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第二章 国有房产
节名: 第四节 修 缮
正文:
哈尔滨市解放初期，产权管理混乱，未能进行正规的房屋修缮。
从1950年开始，贯彻“以租养房”的原则，进行正常修缮。当时损坏的房屋比较多，修
缮量大，修缮队伍不健全，租金收入也不多，为了把有限的资金合理集中使用，保证人民的
居住安全，1951—1952年采取“不倒不漏”的修缮原则。
1953—1954年，由于清理产权和“三反”、“五反”运动后退赃和补退罚款，公产、代
管产增加，修缮力量随之逐步加强，修缮范围适当扩大，市房管部门提出“不倒不漏、新旧
相衬”的原则。对房屋基本条件尚好，有大修价值的，进行较全面的修缮，除“不倒不漏”
的范围外，烟囱安全防火、房盖防腐刷油、门窗严紧等项目都包括在修缮范围以内。
此间，市房地局由于有了自己的修建队伍，施工力量比较强。凡大中修工程，都集中到
修建工程处，小修采取管养合一的办法，实行一员三工制，由各区管修段负责。
1955年，由于租金增加，施工力量进一步扩充，在修缮上突破“不倒不漏，新旧相衬”
的原则，改为在经济适用、便民、益民的基础上，采取“好房好修，次房简修，一般房计划
修，重点改善”的原则。修缮项目除了包括房屋主体结构、门窗、天棚、地板、间壁、烟囱、
炉灶等外、对上下水管道、便所、“马神井”、冬季防寒及面临较繁华街道的围墙，均进行
必要的修缮和修饰。社会主义改造以后，政府房产主管部门房屋维修量增加，1956年私房修
缮费投入80万元。嗣后，学习苏联先进经验——“综合维修法”，采取有计划的养护房屋。
对直管公房进行全面普查，明确划分应修工程项目，统一编制修缮计划，然后按需要和人力、
财力可能，进行施工。在修缮施工中，大中小修工程既相互配合，又不牵扯力量，工程进展
很迅速。在试行期间做到分区负责，固定人员，全面修缮。但是，由于对社会主义改造后所
接管的160多万平方米私人房产破损严重情况估计不足，施工技术力量和材料都遇到了困难。
在此种情况下，采取不同办法组织房屋维修：全市成立16个房产管修段，实行分段分片包干
负责制；改变对大、中、小修一样对待的办法，简化过于繁杂的手续制度。凡属于主体结构
部分，技术性复杂的较大工程，按正规手续进行设计、施工。一般维修工程，使用综合维修
卡片。零修碎补工程不填卡片，实报实销。在领料手续上也作了改进；在职工中组织混合工
作组，加速工程进度；采取予防为主，适时修缮的办法。如雨季防漏，冬季防寒。凡大修工
程一般都采取预防为主，全面修缮的方法，即在修缮房屋主体结构部分时，同时对烟囱、间
壁、便所等进行必要的维修。
在修缮中职工提出合理化建议289件，采纳210件，给国家创造财富22369元。如“活动
里脚手”、“锯屑砂浆”、“铺灰器”、“平铁搬口器”、“拨垅拐子”、“石灰乳剂”、
“防火隔离层”、“水暖割垫器”、“油滚刷地板”、“斜口电灰器”以及“大柱板”、
“里外角抹灰器”、“双手托灰板”等工具在修缮中发挥了作用。
1951—1956年对房屋进行了修缮。1959年，市房管部门接收30万平方米第二批改造房产，
房产破损程度更为严重，每平方米投入修缮资金2．26元。
1949—1959年10年间，修缮直管公房23325处，投入资金4126万元，相当于新建55万平
方米住宅的投资（见表2—13）。
1960年7—8月，市区连降暴雨，造成255户居民住房倒塌，961户居民住房呈危险状态，
2061户居民住房出现险情。特别是由于松花江水位猛涨，沿江一带和坑洼地带有2000户居民
住房浸水。市房地产管理局遵照中共哈尔滨市委指示，立即组成倒塌房屋抢救指挥小组。
局、处长全部到第一线领导抢救工作。各城市人民公社（区）在抢救倒塌房屋中动员群众搬
出危房，组织投亲靠友或搬到工作单位、学校、俱乐部暂居。道外人民公社（区）在汛期还
组织机关干部到受灾地区为灾民掏积水、填洼沟、清淤泥，并在生活上予以多种照顾。市房
地局所属各房管处都组织抢救工程队，对出现险情的3000多户居民住房，采取了有效的抢救
措施，保障了人民群众的居住安全。
从1961年开始，市房地产主管部门变零星修缮为有计划的集中修缮。在资金极端困难的
条件下，集中三次抢修了24913栋，1300861平方米有倒塌危险和破损严重的住房。集中抢修
也带来一些问题，主要是维修资金不足。正常维修费按每平方米2元计算，一年需750万元，
而实际只有237万元。计划内维修材料只占实际数量的25％，加上维修施工力量不足，全市
尚有54600平方米有倒塌危险的房屋没有进行修缮。在旧房中80％是铁瓦盖，多已腐烂不堪，
逢雨便漏。据6月统计，全市直管公房有4万多户不同程度的漏雨，有1383户地下室住房防水
层不好和排水系统漏水、渗水。供暖锅炉破损情况严重，全市直管公房供暖锅炉480台，有2
70台不能正常运转。市房地产管理局向市人民政府多次报告，力争从城市维护费中补充一部
分修缮资金。同时，大搞建筑材料生产，缓解建筑材料供需矛盾。
市房地产主管部门面向社会解决劳动力不足问题。当时社会上有近万名闲散建筑工人，
其活动方式基本上有三种：由分社（街道办事处）劳动科组织房屋修建服务站，有组织的承
揽社会上的房屋维修任务；在劳动科登记备案，自行合伙承包房屋维修工程，向劳动科缴纳
一定的管理费；单干，活动在街头巷尾。
市房地局根据中共哈尔滨市委的指示，1962年和1963年分期分批地将近7000名社会闲散
维修工人组织起来，成立市房产维修公司，并根据这批工人的技术特长和房屋维修需要，设
置7个土建工程队，1个水电工程队和15个房屋维修服务部。房产维修公司除担负直管公房的
维修任务外，还负责全市各工厂、企业、机关、学校自管公房和私有房产的维修。1962年完
成工作量1480多万元。
1963年，从房屋维修公司抽出一部分工人，组成5个自营服务队，专为维修直管公房服
务。经济性质为集体所有制，工资福利待遇和包工形式基本上采取全民所有制的办法。经济
统一由公司管理，各队独立核算。市房地局派200余名干部加强房产维修公司工作。至此，
修建工程处的任务由大修转向以翻建为主，大修任务全部交给房产维修公司。市房地局，实
施两手抓，一手抓翻建，解决倒危房问题；一手抓大修，解决房产维修问题。
1974年11月18日黑龙江省基本建设委员会颁发《黑龙江省市、镇公有房产修缮原则和修
缮范围的通知》（以下简称《通知》），进一步明确市、镇公有房产要贯彻中央提出的“以
租养房”原则和“以维修为主”的方针，重点搞好现有房产主体结构部位的大、中修，及时
进行小修小补，做到正常养护。要有计划地逐步地对有倒塌危险的房屋进行翻修。对基本修
缮，非基本修缮的范围、房屋破损等级划分标准、房屋修缮性质的划分都做了较详尽的规定。
根据省建委《通知》精神，1978年市房地产管理局结合哈尔滨市的具体情况，制定了《
公有房产修缮原则和修缮范围》（试行），对修缮原则做了五条规定：调查摸底，掌握修房
工作的经济规律，按计划成街成片、分期分批地维修养护房产。根据修缮范围和定案设计要
求，应该修的项目，不遗漏不丢项，修一处保一处。在一定的轮修周期内，不零修碎补，反
复进院；修缮重点首先放在主体结构部位的大、中修方面，消除隐患，保障住用安全，做到
治本治标相结合，基本修缮和正常养护相结合，土建和水暖电照相结合，翻建危房和改造旧
城市相结合；以预防为主养护房产，防止各种促使建筑物破损的因素发生，做好防倒、防漏、
防寒、防灌、防火等方面的工作；充分利用旧有材料和代用材料；针对房产不同类别、等级
采取不同修缮方法，要考虑新旧相衬，并根据哈尔滨作为旅游城市的特点，注意城市的市容
观瞻，对类别较高的优良建筑物，要保护内外装修，保持建筑物风格和造型。
对修缮范围、修缮质量、工艺规程，都重新做了明确的规定。
根据新制定的修缮原则，市房地局对全市直管公房的完好状况进行了调查。全市共有房
屋2068万平方米，其中直管公房434．7万平方米。在直管公房中，一、二级房133．6万平方
米，占30．7％；有不同程度破漏的三级房216万平方米，占49．68％；破漏严重需要大修的
四级房58．8万平方米，占13．52％；没有修复价值需淘汰的五级房26．3万平方米，占6．1
％。根据这个统计数字，69％的房屋需大、中修。经过反复研究决定集中修缮。从1978年6
月中旬到9月末，集中全局的修缮力量和修缮资金，奋战3个月，修缮了30条街的各类房屋13
16栋，38．7万平方米。其中大修1．38万平方米，中修27．5万平方米，小修养护9800平方米，
为11020户居民改善了居住条件。集中力量修缮房屋受到群众赞扬，也锻炼了修缮队伍，出现
了一批先进人物。道外房管处二所白铁组组长、市学大庆模范张奎生，率领全组同志学习大
庆“缝补厂精神”，把拆下来的废铁皮重新挑选、剪裁、拼接，再用到工程上，共拼接1148
张，为国家节约资金4500元。在成街成片修缮房屋的基础上，又确定集中修缮50条大、小街
路两侧的房屋699500平方米，投资维修费1150万元。
1979年省建委转发国家建委颁发的《城市房产维修主要经济技术指标试行标准》，规定：
民房完好率50％—60％；房屋维修工程量人均150—200平方米；工程质量合格率100％，优
良品率50％以上，施工时要做到安全生产，杜绝重大伤亡事故；租金收缴率98％—99％；租
金用于房屋修缮比例70％；流动资金占有率35％；降低维修成本率5％；机械装备完好率80
％；机械装备利用率60％。
这一年，着重修好靖宇街、承德街、东西大直街、奋斗路、尚志大街、石头道街等23条
街，并配合整顿市容，迎接国庆30周年进行外墙粉刷。全年维修房屋21．3万平方米。其中，
翻修竣工面积1．5万平方米，开工面积3．9万平方米，投资431．6万元，占总投资的45．8
％；大修竣工面积9429平方米，投资35．2万元，占总投资的3．74％；中修竣工面积16．2
万平方米，投资193．8万元，占总投资的20．6％；养护竣工面积2．8万平方米，投资16．3
万元，占总投资的1．73％；小修投资121．5万元，占总投资的12．9％；厕所投资45．6万
元，占总投资的4．48％；水暖电器投资38．4万元，占总投资的4．07％；室内上下水管道
维修，投资22．8万元，占总投资的2．24％；其它投资36．9万元，占总投资的3．9％。由
于低租金、福利制、无偿分配住房制度的束缚，民房完好率一直未能达到国家规定的标准，
特别是太平、道外区，完好率只达40％。
1980年市房管部门，对建国以来的房屋修缮工作进行了认真地总结，检查了一度偏重维
修进度，忽视主体结构修缮的倾向，并对全市的住房状况及修缮中存在的问题，进行周密调
查。全市直管公房445．7万平方米。其中好的和比较好的一、二级房138．2万平方米，占31
％；局部破漏需要中修的三级房228．6万平方米，占51．3％；严重破漏急需大修的四级房5
5．3万平方米，占12．4％；主体结构严重破坏，有倒塌危险急需翻修的五级房23．6万平方
米，占5．3％，即在全市直管公房中好房只占三分之一；三分之二的房屋不同程度的破损，
虽经数年修缮，房屋等级变化不大。
造成这种状况，主要因素：
租金标准过低，以租养不了房。哈市自1956年调低租金以来，每平方米使用面积住宅租
金只收0．117元，由于享受七折、九折待遇户数的增加，又降到平均0．101元，只占成本租
金（折旧费、维修费、管理费、利息、税金）的15．2％，连维修费一项都不够。每年租金
收入用于维修方面的投资，一般都在700万元到800万元之间，加上城市地方维护费补贴300
万元左右，大体上用于房屋维修的费用在1000万元上下。这笔费用仅能维修20几万平方米的
房屋。市直管的445．7万平方米房屋，20年才能轮修一遍，远远达不到中修保5年，大修保
10年，好房也要及时养护的修缮原则。
材料不足，缺口大、影响及时维修。
贯彻治本和治标相结合，以治本为主的房产维修方针有片面性。一度追求维修进度的高
指标，忽视了主体结构的修缮，有些工程维修质量不好，没有达到房屋修缮后的升级标准。
维修管理不善，“吃大锅饭”，造成材料流失，不讲经济核算等问题严重。
原有房产超期使用的多，需要报废淘汰的比重大。市直管的445．7万平方米房产，其中
1956年、1959年两批私有房产改造时接收的旧房达190万平方米，这部分房产破损比重较大，
大部分超过了使用年限；另一部分是旧社会遗留房产有143万平方米超过了使用年限。
新建、翻建、收尾工程遗留问题太多，接管后维修量较大。
1988年，市房地产主管部门把工作的立足点放在优质服务上。全局从上到下，开展了“
假如我是一个住户”的大讨论，提高全体管修人员为住户服务的自觉性，并且采取具体措施，
做到凡群众报修的小修项目，电不过夜，水不过天，一般小修不过三（天）”。在服务措施
上采取各房管所设立管修人员服务值班制度，下班后至22时之前，专门设立电工、水暖工和
房管员服务值班；星期天和节假日增加服务值班力量；雨季组织抢险队伍；每年9月15日至1
0月25日，开展小修防寒优质服务月活动。
1989年，在经济体制改革中，市房地产主管部门认真地总结解放以来直管公房修缮与养
护正反两方面的经验，拟定《房产管养承包办法》（试行）（以下简称《承包办法》），对
小修养护实行管养合一。总的指导思想：“限额投资、计划修缮、定额管理、优质服务”。
《承包办法》规定，承包形式以管养组为单位，实行“管、修、烧、收”一体化。管养
组设组长1人、房管员若干人、料具保管员1人、定额核算员（检查验收）1人。小修工人根
据投资定员定编，少数工种根据管养组的任务量适当搭配，集中掌握，灵活调用。小修投资
以处（公司）为单位，新房（1980年以后建的房子），每平方米按6角核定；旧房每平方米
按7角核定。根据投资额度，本着计划修缮的要求，安排月份计划，包干使用，超支不补，
结余结转使用。
小修项目限额为500元以下的工程。小修材料按投资和定额指标拨付，专项供应。承包
组按月提出用料计划，经所长审核批准，按计划供料。对拆除回收的旧料及时入帐，加强管
理，充分利用。
承包内容包括房产管理、小修养护、优质服务三项。小修养护强调“四好”：执行定额
好、工程质量好、安全施工好、施工管理好；优质服务强调“四好”：计划修缮好、服务效
果好、重点服务好、接受监督好，并且制定了具体指标。
考核办法，按局、处、所、组四个层次定性定量考核，以所（站）考核为主。按房产管
理、小修养护、优质服务三个方面内容和指标，按月进行全面检查。处（公司）每月检查一
次，局不定期进行抽查，加强中间控制，做到制度化。
分配原则，以计件工资和百分计奖的方法兑现承包工资和奖金，按劳付酬，多劳多得。
小修工人一律实行计件工资，以月份计件工资额联系工程质量，优质服务，遵纪守法，团结
互助，安全生产五个方面按百分制计发工资和奖金。管养组长、房管员、料具员、核算员的
计酬，由管养组的全体成员或选定的评委会根据规定指标的完成情况采用不记名选票方式，
联系工作质量、优质服务、团结互助、遵纪守法四个方面按百分制计发月的工资和奖金。其
中，料具员、核算员的工资和奖金按小组一线工人平均值，在小修费中支付。管养组长、房
管员，依据在小组评定的档次，从房管所的事业经费中支付。非生产人员的月度奖金不得超
过生产人员月平均超额工资。
《承包办法》对执行范围、定额标准、产值指标也做了明确规定。确定凡具备条件的基
层管养组，统一实行以管养组为单位的“管、修、烧、收”一体化承包。定额标准，执行局
1984年印发的《房屋小修养护定额》。产值指标，小修工人年产值定为4500元（包括管养组
的核算员、料具员），强调按投资总额和劳动生产率，安排生产工人，多余劳动力另行安排。
五项指标的分数按三个档次进行：单项一等的占30％，得分100％；二等的占50％，得
分80％；三等的占20％，得分60％。
实行管修定额经济承包是把房管工作的立足点放在直接为住户服务的管养组。道里房管
处在执行这一办法时，把大、中修及单位工程的发包管理，下放给各管养组，实行管区工作
全面定额承包。1990年，全处5个房管所分别与17个管养组签定了定额承包合同。
页码: 406-414
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类别: 房产志
排序字段: 0406
[RECORD: 29/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第二章 国有房产
节名: 第五节 拨用房产
正文:
建国初期，为缓和财政紧张，1945年中央人民政府财政部东北财政管理局发出〔1945〕
第93号通知，停收预算内单位房屋租金。1955年1月6日黑龙江省财政厅、建设厅通知：
“经省政府决定，凡住公产之省、市地方预算支出单位（包括差额补助单位），从1955年1
月1日起，停止缴纳房租（代管房产除外），其所住房屋的维修费则由所住机关负责解决。”
1965年3月17日黑龙江省建设委员会黑建字〔1965〕第58号文件，通知停止拨用公有房产。
从拨用到停止拨用的10年间，市房地局先后拨给省市机关、团体、文化、卫生部门和大专院
校、中小学校的公有房产共计50．7万平方米。
1980年拨用房产产权关系不变，仍为国家所有房产，使用单位自修自用，由市房地局间
接管理。
由于“文化大革命”期间，省、市房产机构被撤销，房管人员被调走，致使拨用房产的
管理比较混乱，相当一部分拨用房产改变了拨用当时的用途。据市房地局1980年统计，有7
．95万平方米的拨用房产转作它用。市房地局为解决拨用房产管理中存在的乱拆乱改、私自
转让和失修失养等问题，根据龙革发〔1978〕73号文件规定，1981年3月向市政府提出“关
于加强拨用房产管理的请示报告”，提出六条措施：
一、进一步明确拨用房产的产权归市房管部门所有。使用单位不准擅自出卖、拆除、转
让或改变用途。如因特殊情况需要变动时，必须经市房地局批准。
二、对于符合拨用条件的，继续按拨用房产管理，发给单位拨用房产使用证；对于使用
权已转给企业事业单位或擅自改变用途的（住宅暂不处理）由市房地局收回直接管理，并从
1981年1月1日起，按房产使用性质和房产等级收取房租。
三、对于原使用单位转租、转卖给企事业单位的拨用房产，由市房地局收回直接管理，
并追缴所收房租和非法卖房款。
四、对于因基建或其它原因拆除的房屋，由使用单位赔偿损失或以新建房屋抵偿。
五、对于放弃管理和只用不修的房屋，督促使用单位加强管理，限期修复。对于无管理
和维修能力的，由市房地局收回直接管理，原使用单位按房产破坏程度补交维修费。
六、对于拨用房产中的影剧院、招待所和旅社用房71412平方米，由于使用单位不是国
家行政开支的预算单位，而且这些单位利用房产从事经营活动获得收益，所以对这部分房产
不应再按拨用房产处理，由市房地局收回直接管理收租。
4月，市政府发布《关于清理拨用房产的通知》，要求各拨用房产使用单位“按规定表
格登记造册，于5月末以前，向市房地局申报。”经过一个多月的工作，全市使用拨用房产
的65个单位有38个填报了拨用房产登记表，有27个单位未登记。在清理登记中，市、区24个
单位登记了19个；省直41个单位只登记了22个。开展拨用房产清理登记，由于关系未理顺，
清理登记工作不了了之。
1986年，市房地局结合产权登记发证，从明确产权入手，印制《拨用房产证书》，并对
57栋8．9万平方米的拨用房产发证。1987年，市房地局又对中、小学校使用的102栋10．3万
平方米拨用房产发证。两年间共对159栋，19．1万平方米拨用房产颁发“拨用房产证书”。
1987年1月24日国家城乡建设环境保护部，发出《关于禁止将房管部门统一经营管理的
非住宅用房划拨给使用单位自管的通知》（以下简称《通知》）。指出，“将国有房产拨给
使用单位自管，实质上是平调国有房产为单位所有，在法律上是一种侵权行为。”《通知》
强调“不得以任何理由将房管部门统一经营管理的非住宅用房划拨给使用单位自管”。“19
78年以前无偿划拨给商业、服务行业使用的非住宅用房，各地房管部门应予收回，实行统一
经营管理。”《通知》对拨用房产收回由房管部门统一经营管理以后的一些具体问题作出了
原则规定，还附录了自1962年中央第一次城市工作会议至1983年期间，国务院和有关部门关
于城市公有房屋实行统一经营管理的有关文件。哈尔滨市政府接到紧急通知以后，常务副市
长李嘉廷、主管城市建设的副市长盛祖宏作了批示。市房地局根据市政府领导的批示，拟通
过产权发证，彻底清理拨用房产，收回改变用途的拨用房产5800平方米，纳入起租管理。
页码: 415-417
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类别: 房产志
排序字段: 0415
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志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第三章 单位自管房产
类别: 房产志
排序字段: 0419
[RECORD: 31/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第三章 单位自管房产
节名: 第一节 房产管理
正文:
解放前，哈尔滨市单位自管房产很少，最早的单位自管房产是铁路房产。中东铁路局先
后在哈尔滨设立房产管理总段、房产处统管全市铁路房产。
解放初期，哈尔滨市仅有哈尔滨铁路局、哈尔滨车辆厂、水泥厂、卷烟厂、造纸厂、松
江胶合板厂等少数国营企业有自管住宅。大机关、大专院校等单位有少量的集体宿舍。从第
一个五年计划开始，国家在哈尔滨市相继兴建电机厂、锅炉厂、汽轮机厂等十几个大型骨干
企业。市区人口从1948年的76．2万人增加到1959年的190．6万人。其中职工由10．7万人增
到65万人。为适应生产发展和职工生活的需要，单位投资新建住宅加快。据统计，1950—19
59年的10年间，全民所有制单位共投资29419万元，新建职工住宅120．2万平方米，有8．7
万名职工迁入新居。此间，各大型企业先后成立了房管处（科）负责管理自建房产。由于缺
乏管理经验，房产管理规章制度不健全，住宅维修不计成本，由企业包干的现象比较普遍。
1963年9月，中共中央第二次城市工作会议对单位自管房产由当地政府统管做了明确的
规定。1964年国家房管局对单位自管房产实行由政府统一管理又做了具体规定。为贯彻上级
规定，哈尔滨市房地产管理局曾两次提出统管方案报请省、市审批。但由于对统管有不同意
见，主要是统管后涉及地方财政开支问题，加上一部分自管房产单位认为统管不如自己管方
便，舍不得放弃管房权，全市单位自管房产一直未能实行统管。市政府及其房地产主管部门
为加强对单位自管房产的行政管理，1965—1968年对单位自管房产先后作过两次调查，建立
房产资料，并且帮助自管房产单位评定租金。1972年市房地局重新组建后，在局房管处设专
人负责单位自管房产工作。1972—1974年，又重新建立单位自管房产资料。1979年市房地局
发出《关于对单位自管房产实行局、处分管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》分析
全市1550万平方米单位自管房产管理的现状：“据对市属70个单位自管房产状况的调查，发
现有的单位房产管理机构不健全，无人管理，房屋失修失养现象严重；有的单位对自管的房
产长期不管、不收租，交给职工自修自住；有的单位以照顾职工为名，不执行市现行的租金
标准。”《通知》规定，市房地局与各区房管处要适当分工，加强对单位自管房产的管理，
决定把市房地局集中管理单位自管房产的办法改为由局和各区房产管修处两级管理。局负责
对中央驻哈单位、大专院校、铁路系统、国营大工厂和部队房产的管理；各房产管修处负责
对省、市、机关、团体、文化、教育、卫生等事业单位和外省市、县驻哈单位和市、区所属
集体所有制单位的房产管理。《通知》下达之后，市、区两级房管部门划分了管理范围，配
备了专职干部，建立和健全了单位自管房产资料。
1982年，市政府在总结历年对单位自管房产管理工作经验的基础上，召开全市第一次自
管房产工作会议。主管城市建设的副市长武通甫在会上详细地分析了全市自管房产工作状况，
充分肯定自管房产单位的工作成绩，并且指出存在的几个共性问题：不少单位房产管理机构
不健全；产权产籍管理在一些单位较薄弱；租赁管理在一部分单位存在混乱现象，收租标准
不统一。这些问题“既有客观因素，也有工作上和认识上的问题。从政府工作检查，在一个
很长时间里，很少过问这方面的事情，特别是作为政府职能机构的房管局过去只是忙于直管
房产的管理工作，很少系统调查研究自管房产方面的问题；另一方面，过去片面强调了住宅
的福利性质，不承认在社会主义条件下住宅具有商品属性，采取了违背价值规律和再生产原
理的低租金制”。
这次会议以后，市房地局根据市政府的指示，加强了对单位自管房产的管理和在政策、
业务方面的指导。1983年末，市房地局建立产籍地政处，归口分工管理单位自管房产，并且
提出“统筹、协调、监督、服务”的工作原则。同年，市房地局总结解放以来，特别是中共
十一届三中全会以后，各自管房产单位房产管理工作的经验，制定《哈尔滨市单位自管房产
管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。《暂行办法》共4项16条：
在“总则”中强调：哈尔滨市房地产管理局是市人民政府的职能机构，要对各自管房单
位贯彻国家和地方政府有关房管方针、政策，以及各自管房产单位的管理工作实行监督、检
查和业务指导。各自管房单位应根据房产数量设置管理机构，配备管修人员。其主要职责是：
贯彻执行国家和地方政府颁布的房管政策、法令；搞好本单位的房产管理、收缴租金；分配
使用和维修养护；建立健全房产档案，编制有关报表和产籍资料；接受市房地产管理局的业
务指导和行政监督。
对“产权管理”强调：单位自管房产包括自建、购置、接管、拨用、上级投资等的所有
权或使用权的取得，都必须向市房地产管理局进行申报登记，由市房地产管理局依据法律、
法令的有关规定和申报单位的有效凭证进行审定，核发房产所有权和使用权证书。经过登记
审定后的房产产权与使用权受法律保护。拨用房产产权属于市房地产管理局，使用单位只有
使用权，没有处置权。如不需用时，应将房产退回市房地产管理局，不得擅自处理。房屋所
有权属于单位自管的房产，单位有对房屋实行占有、使用、处置的权利。单位房产凡出卖或
转让时均需经主管机关和市房地产管理局审批。出卖、转让的房产，一律执行市房地产管理
局规定的价格标准。
对“租金管理”规定：凡单位分配给职工居住的住宅和出租的房屋，一律按市房地产管
理局规定的各类房屋租金标准收缴房租。现行租金标准低于市统一租金标准的，应进行调整，
不得以任何借口降低租金标准。
哈尔滨市自管房产的管理和维修工作在长期实践中，积累了比较完整的经验。哈尔滨市
人民政府和房地产主管部门多次召开自管房产工作会议、现场会、经验交流会。1983年9月，
市房地局在哈尔滨铁路分局召开现场会，系统地介绍哈尔滨铁路分局房产管修工作经验。
1984年4月，市房地局根据国家城乡建设部和省政府关于“统一城市公有住宅租金标准”
的指示，发出“关于单位自管住宅统一按市直管住宅现行租金标准收租的通知”，规定自19
84年下半年起执行，各单位新建的住宅交付使用前，必须持建房证件到市房地局和所在区房
管处登记租金，经审查批准后按批准的租金标准收租。租金使用贯彻“以租养房”，“专款
专用”的原则。工商企业的自管住宅列为企业的固定资产，依照规定提取折旧费和大修经费。
1985年4月，哈尔滨市召开第二次单位自管房产工作会议。会议的中心议题是，贯彻中
共十二届三中全会的决定，研究发挥房地产业在城市建设中的作用，实现到本世纪末居住达
到小康水平问题。市房地局局长梁星斗在会上作了题为《推行住宅补贴出售制，做好房屋普
查工作，不断提高单位房产经营管理水平》的讲话。强调改革住房制度，逐步实行住房补贴
出售；推行房产管修责任制，提高经济效益和社会效益；加强租赁管理，统一住宅租金标准。
经过两次全市自管房产工作会议，自管房产的经营管理有很大加强。较普遍地健全了房
产管理机构，配备了专职房管人员，加强了房产的档案资料等内部业务管理；普遍推行各种
形式的经济承包责任制；住房制度改革也开始起步。尤为主要的是，单位房产管理机构之间
加强了行业性的联系。1984年，在省高教局和市房地局帮助指导下，由哈尔滨工业大学、东
北农学院、东北林学院、船舶工程学院、建工学院等七所大学发起，组建了由23所大专院校
房管部门参加的大专院校房产工作联谊会。联谊会的主要任务是:在省高教局的领导下,以各
种形式进行校际间的房产管理和维修工作的经验交流；为省高教局研究房产管理工作，提供
有关数据和资料；组织房产管理干部和技术工人培训，宣传、贯彻国家房产管理和建设方面
的方针、政策。1984年冬，《联谊会》组织了各自管房单位调查各院校房产状况。根据房产
建造年代、结构等不同因素，将在哈的各大专院校的房产分为三大类，开展统一评比活动。
《联谊会》还多次组织供暖、房管等经验交流活动，利用署假期间为各大专院校房管部门举
办水暖预算员培训班。
1986年9月5日，市房地产管理局发出“关于建立单位自管房产政策业务指导网的通知”。
它是在本地区房地产行政管理部门组织指导下，由自管房单位组成的学习和协作组织。主要
任务是传达政府有关房产管理的方针、政策；反映自管房产单位的意见和建议；沟通本行业
间的信息，交流管理、经营等方面的经验；研究改革，推动房地产事业的发展。政策业务指
导网以各区就近的原则组建。每个网组10个单位左右，以管房面积较多的单位为轴选定组长。
到1990年末，全市共建立40个政策业务指导网，有528个单位参加。
自管房单位较普遍地存在租金标准低，而且不统一的问题。哈市公房的租金标准低，在
全国28个省辖大城市中居第25位。在东北地区，又低于沈阳、长春、大连等几个大城市。而
多数自管房产单位又按低于市规定的租金标准收租。同是混合结构的住宅楼房，直管公房平
均每平方米收租0．182元，自管房单位每平方米只收0．1—0．12元。在单位职工宿舍中的
外来户，拖欠租金的情况较为严重。市第一商业局自管住宅面积4．5万平方米，有1050户，
其中外单位住户占60％。该局1981年租金应收3．9万元，实收3．3万元，收缴率仅占85％。
累计拖欠租金额12万元，其中拖欠最多的一户1973—1981年共拖欠1500元。市教育局自有住
宅3．3万平方米，由于维修费只能维持修缮中小学校舍，无力维修住宅，有一段时间不向住
户收取租金，相当一部分住宅只好由住户自住自修。黑龙江省人民政府1978年颁发的《黑龙
江省市、镇房地产管理试行办法》规定：“……凡是公有房产均应执行各地现行租金标准（
包括各单位自管房产）”。1982年国家城建总局在《关于重申制止降低公有住宅租金标准的
通知》中，又明确指出：“现行的住宅租金标准是符合‘以租养房’原则的，不能降低；目
前不能做到‘以租养房’的更不能降低”，“各单位应实行统一的租金标准”。1986年，国
务院召开住房制度改革座谈会，又一次提出统一租金标准问题。由于相当多的自管房单位，
强调不能降低职工的福利待遇，统一租金标准问题一直未获解决。
由于自管房产单位租金标准过低，以租不能养房问题尤为突出。从解放初期到1978年近
30年间，把房管部门当作福利机构，在经济上“管吃管添”，靠补贴过日子，给单位造成沉
重负担。1979年以后，这种状况有了很大的变化，商品经济意识明显增强，较普遍地采取管
修合一，经济承包的办法，解决“吃大锅饭”问题。
中共黑龙江省委机关房产处（以下简称省委机关房产处）从1983年开始实行房产小修经
济承包责任制，是哈市起步早，影响大，经济效益、社会效益好的自管房产单位。哈尔滨市
房地局1984年曾召开现场会议推广他们的经验。
当时，省委机关房产处共有干部和工人125人，承担省委机关办公楼和职工宿舍14．3万
多平方米房屋的管、修、烧任务。有大小楼房、平房103栋，供暖面积13．9万平方米。长期
以来管理和维修上存在着维修不及时，损失浪费大，施工质量低，服务态度差的问题。为解
决这些问题，1983年省委办公厅决定实行小修经济承包责任制，总的原则是：责、权、利相
结合，管、修、烧相统一，正确处理国家、集体、职工三者利益。把143000多平方米房屋按
照自然分布，本着有利管理，方便维修的原则，划分成6个片，成立6个承包组。承包人员以
水暖工为主，配备少量木工、瓦工，采取“三、四”制，即1个承包组3个工种、4名工人（2
个水暖工、1个木工、1个瓦工）。在承包形式上，科承包到组，实行分片包干责任制；组承
包到个人，实行大活集中，小活分点负责制。承包指标每年按每平方米建筑面积维修费1元
承包到组。每个工人承包3000—5000平方米房屋，一次定死，3年不变。承包组实行工资金
额浮动，独立核算，收入自己分配。承包总额的25％为承包人员工资，医药费为5％，材料
费、工具费、运输费及其它费用为7％。无特殊情况，超支自负，节约提成。节约部分20％
归组，80％归科。承包组对管区内的房产，附属设备以及庭院取暖等负责全面管理和维修，
做到应管尽管，应修尽修，管好房、修好房。
实行经济承包责任制以后，省委机关房产处发生了深刻变化：在服务态度上，由被动应
付变为主动服务。水暖工张玉琢家住党校附近，离机关较远，便就地承包，整天在院子里找
活干，经常主动到通勤车上问谁家有活；在维修管理上由少数人管变为多数人管，工人由单
纯的劳动者变为既是劳动者又是管理者；在服务范围上，由单一的修房子变为综合性服务。
管大院、管取暖、管卫生、管便民服务。承包阿什河街37号的承包组，为保证冬季取暖不受
影响，在夏季就开始清理烟道，打烟囱根，检修设备。承包组还开展便民服务活动，帮助住
户背粮、扛煤气罐，大风天通知住户不点火，停水时提前通知居民蓄水；在财务管理上兼顾
三者利益变供给制为核算制。承包当年小修维护费实际支出79226元，比承包前支出的13．5
万元，节省5．5万元。在国家节支的同时，职工个人也增加了收入。据对实行承包的25名工
人统计，承包前每月平均实际收入91元，承包后月平均收入达到110元。
铁路部门自管房产维修养护工作也是全市最好的单位之一。解放后至1950年以前，房产
的日常养护维修由设在工务段内的建筑工区、水道工区、暖气工区承担。1950年以后成立房
产建筑段，仍归属工务系统。房产维修办法：50年代以预防为主，“分区负责，主动维修，
挨站逐栋，一年一遍”。60—70年代全面加强养护，分期整治病害，确保使用安全，逐步提
高质量。80年代，实行全面养护，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全。对经常性
的预防，也都有明确的规章，如防漏，从每年4月开始，6月结束；防寒，从每年8月开始，1
0月结束。房屋大修周期为25年。
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类别: 房产志
排序字段: 0420
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志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第三章 单位自管房产
节名: 第二节 住房分配
正文:
哈尔滨市自管房产单位每个历史时期都制定不同的住房分配标准。最早制定住房分配
标准的是铁路系统。50年代中长铁路管理局时期住房标准分四级：一级（局级干部）本人50
平方米；二级（处级干部）本人30平方米；三级（科级干部）本人10平方米；四级（其它职
工）每人4平方米。职工家属每人4平方米。其它自管房单位也根据各自的情况，制定不同的
住房分配标准。各自管房单位的住房标准不固定，根据房源多少，随时调整。全市没有统一
的住房标准和住房分配办法。
1981年，市房地局受市政府委托，制定《哈尔滨市住宅分配暂行办法》（以下简称《暂
行办法》）。《暂行办法》对于住房分配原则规定：“先无房、后拥挤，调配结合，一房多
调，合理用房”。无房户指：因无房住单位办公室、生产用房、招待所或确系长期借住亲友
家中者；由外地调入或转业、复员军人来本市工作确系无房居住者；原住房倒塌后未安排住
处者；已到结婚年龄并领有结婚证书或婚后家庭住房确实无法分住者；归侨、侨眷安置在本
市工作或定居者。住房拥挤和不方便户指：每人平均居住面积低于全市平均居住水平，人均
居住面积两平方米以下者；同辈数、年龄、性别等原因，住房确实不便者。
《暂行办法》第4章第11条规定：“住房分配应与投资渠道相一致。国家和地方投资建
设的住宅，除原地动迁户外，主要分配给市属没有建房资金来源的党政机关、人民团体和事
业单位的职工，以及个体劳动者和无职业居民。省属单位和外地驻哈机构以及工厂、企业和
基层事业单位的职工住房问题一律自行解决。市区房管部门不受理这些单位的职工住房申请。
凡离休、退休的干部、职工来哈定居的住房问题，须由原单位向我市投资建设住宅解决。”
第13条规定：“凡国家和地方建设的住宅，由市房地局编制分配方案，报市人民政府批准，
根据房源数量多少，分期分批切块分配给有关单位，由单位组织民主评议分配到个人，并负
责将分配结果报市房管部门备案。各单位自筹资金建设的住宅，分配时要成立有群众代表参
加的分房委员会或分房小组，具体办理职工住房分配工作。大型工厂、企业建设住宅数量较
多的，必要时将分配方案报职工代表大会审议，一律不准少数人包办和个人批条子。”
各自管房单位根据《哈尔滨市住宅分配暂行办法》，比较普遍地采取“打分制”，即考
虑申请住房人参加工作年限、入厂时间、家庭人口、工作职务以及工作贡献等项合计记分，
然后根据得分多少，分配住房。哈尔滨第一机器制造厂根据房源少，职工申请住房人数多，
供需矛盾尖锐等具体情况，制定《职工住房分配条例》，采用结合计分的办法分配职工住房。
如为落实党的知识分子政策，针对中年知识分子住房难的实际情况，在《分配条例》中采取
了两个步骤照顾：第一步将其大学、大专的学龄计算为分房工龄；第二步按当年分配住房数
量提出一定比例，将中年知识分子按单独一条线排队分房。为了正确地执行《分配条例》，
工厂提出要做到“五准”：情况准、计分准、排号准、住房好坏排列准、人与房号对号准。
为了做到“五准”，又提出要做到“十二不”的原则：不请吃、不请喝、不收礼、不受贿、
不许愿、不写条子、不走后门、不徇私情、不说人情、不营私舞弊、不弄虚作假、不搞自由
主义。并且实行“四公开”：建房情况公开，分房条件公开，分房数量公开，分配结果公开。
哈尔滨科技大学从知识分子集中这个特点出发，制定住房标准：副教授、副校长以上的
人员，根据需要可以申请3屋1厨；讲师和相当于讲师的科技人员，正、副科长和六级以上的
技术工人，可以申请2屋1厨；一般教职员工住房积分20分以上者可申请2屋1厨，10分以上者
可申请1屋1厨。记分办法以工龄为主，然后增加一些小分。按分数高低，分别排列出住房分
配先后顺序。分数相同时，依次看职务、职称、家庭人口、计划生育等。同时，将分配的房
号公开，注明栋数、层次、朝向等。得到住房的人可根据自己的排列名次和房号情况，将自
己的愿望告诉本部门代表，然后按分配先后顺序，由代表代替要房号。
1987年，贯彻全国住房制度改革工作会议以来，各自管房产单位在房产经营工作中，商
品经济意识普遍增强。轴承厂、龙江电工厂、省中医学院、船舶工程学院等一批自管房产单
位，勇于改革，改变了无偿分配住房的老模式，以优惠价格向职工出售商品住宅，增强了住
宅建设的后劲，使住宅建设的一部分资金得以循环，房产部门开始从单纯的管理型向经营型
转变。
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类别: 房产志
排序字段: 0425
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