第五卷 房产志（一）
发布时间：
2023-05-05 17:23
[RECORD: 1/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 《哈尔滨市志 房产业志》编纂委员会
正文:
主 任： 李延德
副 主 任： 周滨来 孙启尚 杜修家 王永邦
委 员： （以姓氏笔画为序）
王玉亭 王淑芳 牛恩久 吕孝令 关世发
刘继武 张宝忠 张国福 张 伟 陈纪阳
焦再然 戴宇德
主 编： 陈纪阳
编 辑： 曲茂才
页码: 349
类别: 房产志
排序字段: 0349A
[RECORD: 2/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 概述
正文:
哈尔滨的房产管理，清末仅限于对建房用地的管理，清朝政府未设房产管理机构。清光
绪二十四年（1898年），随着中东铁路的修筑，俄国人大批涌入，沙俄为适应其经济掠夺的
需要，开始兴建近代房屋。中东铁路管理局设地亩处，在其管辖区通过控制占用土地来管理
房产。1932年日本侵略者入侵哈尔滨后，哈尔滨被定为特别市。1938年市政当局制订了《哈
尔滨都邑计划纲要》，把哈尔滨作为“经济军事中心”，并对市区所有房产进行管理。其中，
对私有房产（包括外国房产）进行登记造册，颁发房产执照。1946年哈尔滨解放后，市政府
成立了专门的房产管理机构，对全市所有房产进行权属管理，并直接经营国有房产，投资新
建住宅和其它公用事业用房，房产的管、修、建日趋完善，逐步形成体系。
哈尔滨解放前，因其所处的特定环境和条件，房屋建筑形式丰富多彩，别具特色，除了
传统的民族形式外，还有流行于欧洲的古典式、巴洛克式、俄罗斯式和典型的日本式，风貌
各异，别具匠心，是人类建筑文明史上值得保护的建筑。1984年，黑龙江省和哈尔滨市城市
规划与建筑界举行多次学术讨论会、论证会，呼吁抢救保护哈尔滨早期有特色有价值的建筑。
1985年，市人民政府责成市城市规划局牵头，由市科协、市土建学会、市建筑设计院、大专
院校有关专家、学者30余人，组成“保护哈尔滨建筑风格考察团”，经考察、鉴定，根据建
筑质量、艺术价值和造型特色划分三个等级，实施保护措施。
哈尔滨具有现代规模的房屋建筑始于中东铁路修筑以后。光绪二十四年（1898年），中
东铁路建设局由海参崴迁至哈尔滨。同年三月，在道里区小九站至香坊区红旗大街（田家烧
锅）西部狭长地带（占地8000公顷）兴建香坊火车站和员工住宅，其它国家也相继开始兴建
商服用房。1899—1905年，哈尔滨市出现了一批俄罗斯式和欧洲式建筑房屋：东正教圣·尼
古拉中央教堂（俗称喇嘛台）、秋林公司、中央大街百货商店、铁路局办公大楼、铁路招待
所、铁路文化宫、市科学宫、哈尔滨火车站、哈尔滨铁路临时总工厂等。1905年日俄战争爆
发后，日本势力侵入哈尔滨，于南岗、道里区建筑了一批日本式住宅和商服用房，而俄国人
的房产资本投资仍逐年增加，仅1906—1907年即达5500万卢布，1908年上升到6000万卢布。
1914年英俄在哈尔滨签订《将中长铁路界内自治及纳税章程推行于县内英国人的协定》之后，
随即有来自欧洲、美洲、亚洲等30多个国家的侨民涌入，19个国家先后在哈尔滨设立领事馆，
并建筑了办公、住宅、工商、金融用房。房屋产权均属中东铁路局、外国教会和外国财团。
1917年俄国发生了十月革命，又有大批俄国人涌入定居，俄式民宅建筑猛增。1918年，于道
里区新阳路（“偏脸子”）一带，兴建了一批住宅，形成俄国人集聚区“纳哈罗夫斯卡村”。
1920年，于道里区抚顺街建住宅2000多间。1921年，中东铁路局在河图街一带，集中建造俄
式住宅，大都是个人投资的板夹锯末结构的平房，并以局长名字命名为“沃斯特洛乌莫夫村”。
外国资本的大量涌入，刺激了中国房产资本家。1917年，傅巨川、于喜亭等十余家企业
合资创办“阜成房产股份有限公司”（又称“合群公司”），成为哈尔滨开埠以来，第一家
由中国人创办的融建筑与出租房屋为一体的房屋经营企业。随后，一些中、小房地产商一涌
而起，形成一股房地产热。仅1935—1939年，道里、南岗地区中外房产资本家投资建筑住宅
和商服业用房即达74．7万平方米，都是以协议租金形式出租给用户。其中规模最大的是193
6年由日本商人胜矢幸雄建筑的“丸商百货店”（哈尔滨第一百货商店），营业面积达4119
平方米。
1946年4月28日东北民主联军解放哈尔滨市后，市政当局对全市的房产业逐步进行了全
面管理。5月哈尔滨市政府组建了“敌伪房产管理处”，8月改称“敌产管理委员会”，把接
收和处理敌伪房产，加强房产管理作为巩固新生政权、安定人民生活、稳定社会秩序的一项
重要任务。哈尔滨特别市政府（以下简称市政府）鉴于一些机关、部队不办手续任意占用国
有房产时有发生，1947年2月，在全市范围内进行敌、伪、逆房产大清查，规定统一管理
办法。同时，组织“房产清查委员会”，对机关、部队占用公有房产进行登记。1948年9月
市政府成立市房产公司，统一管理全市公、私房产，开展房产总登记。在此期间，市政府多
次发布公告，强调占用公有房产单位不得隐瞒漏报。经调查登记，哈尔滨市区共有各类房屋
56210座，总建筑面积619万平方米。其中，公有房产128万平方米，占20．7％；私有房产35
1万平方米，占56．7％；外国人房产140万平方米，占22．6％。在全市房产总面积中，住宅
422万平方米，人均居住面积3．62平方米。市政府在清理各类房产产权的同时，还发布了一
系列命令、布告、法规，制止破坏、私占城市房产的不法行为，并将一部分公有房产分配给
居住困难户。
1950年，美国发动侵略朝鲜战争，国家决定从辽宁省迁到哈尔滨市一部分大、中型骨干
企业。市人民政府为安置迁厂企业的生产用房和职工住房，多方筹措资金，进行较具规模的
房屋建设。1950—1952年，共建各类房屋146．7万平方米，其中厂房29．3万平方米。此间，
哈尔滨房地产主管部门采取压缩机关团体房屋使用面积、合并部分商服网点等措施，解决抗
美援朝军工生产和经济建设急需用房。据统计，市房地产主管部门3年间共调剂房屋达71．9
万平方米，其中，为抗美援朝（包括军用和迁哈工厂）调剂32．4万平方米，为贸易合作社
调剂11万平方米，为学校调剂11．5万平方米，为医院调剂17万平方米。
1953年，由于职工人数骤增，哈尔滨面临严重的房荒。据调查，在全市875万平方米房
屋中，住宅面积530万平方米，占房屋总面积60．6％，人均居住面积较1948年减少0．85平
方米。在这种情况下，市政府和全民所有制企业把建房摆上了重要位置。
第一个五年计划期间（1953—1957年），国家把哈尔滨市列为工业比重较大的改建城市，
在苏联帮助设计的156项重点建设工程项目中，哈尔滨市有13项。在工业厂房骤增的同时，
加快了职工住宅建设。据市统计局统计，5年间全市共建住宅217．1万平方米，相当于解放
初期全市住宅拥有量的51．4％。
1956年，哈尔滨房产业大变革。市人民委员会贯彻党在过渡时期的总路线，按照国家对
资本主义工商业进行社会主义改造的原则，采取赎买政策，对城市私有出租房产分两批进行
社会主义改造。全市共改造私有出租房产190万平方米。1959年，在完成私有出租房产改造
任务的同时，对外侨私有房产也进行了社会主义改造。经过改造的私有房产，改变了所有制
的性质，房产经营管理基本上纳入了社会主义轨道。
1960—1962年国民经济暂时困难时期，房屋建设发展缓慢。全市建筑房屋44．3万平方
米，其中住宅15万平方米。由于城市人口不断增加，1963年全市人均居住面积比1948年降低
1．08平方米。此后，市房产主管部门对房产管理重点转向较具规模的维修和翻建。1962—1
963年，哈尔滨市房地产管理局组织了近7000名社会闲散房产维修工人，成立了市房产维修
公司，下设7个土建工程队、1个水电工程队和15个房产维修部，初步形成了一支专业的房屋
维修队伍。市政府每年从城市维护费中拨出专款用于房屋维修。
“文化大革命”期间，全市房屋建设进入低谷，每年平均建房24．2万平方米。到1976
年，全市人均居住面积比1948年仍低0．83平方米。这个时期，房产管理机构陷于瘫患，房
产政策、法规和各项规章制度不能正常执行。少数单位和个人任意抢占、挤占、拍卖私房，
私建、滥建现象严重，房产管理处于无政府状态。
中共十一届三中全会以后，在改革开放的方针指引下，哈尔滨市住宅建设改变了零星分
散“见缝插针”的做法。实行统一征地、综合开发、配套建设，主体建筑与商服、中小学、
托幼、邮电等配套设施同步进行。建成的住宅小区布局合理，服务齐全，生活方便。中共哈
尔滨市委、市政府把发展房产经济，改善群众居住条件，列为“增强经济发展后劲和使人民
得到实惠”的两大战略措施，制定了“旧城改造与新区开发相结合，以改造旧城区为主，以
改造危棚房和解决人均居住面积不足两平方米的特困户为重点”的住宅建设方针。在市八届
四次人民代表大会《政府工作报告》中，市政府又提出把解决人民群众的住房难问题列入安
排好人民生活的十件大事之首。1986年，市政府经过周密调查测算，规划全市改造35片危房
棚户区，总建筑面积78万平方米。在市政府的统一指挥下，1979—1990年，全市先后拆除危
棚房93片144．9万平方米，开发建设37个住宅小区，改造41个街坊。以综合治理城市重大隐
患为重点，对极易“火烧连营”的21片大面积危房棚户区和4．6万平方米的原旧社会妓女院
用房也进行了改造。12年间，全市新建房屋2440万平方米，其中住宅1650万平方米，平均每
年新建137．5万平方米，人均居住面积由1979年的2．95平方米增加到1990年的5．62平方米，
哈尔滨市房屋管理和建设取得了有目共睹的成就。
哈尔滨市房产业，由于长期实行低租金、福利制的住房制度，住宅的生产、交换、分配、
消费未能纳入市场经济的运行轨道，建房资金只有投入没有产出，加之历史欠帐多，住宅建
设远远不能满足人口增长的需要，住房紧张状况一直没有从根本上解决，供需矛盾十分突出。
据1988年统计，全市人均居住面积在全国30个省会城市中居下位，比全国城镇人均居住面积
低1．5平方米。全市尚有危棚房244万平方米，其中人均居住面积2平方米以下的住房困难户
8892户。由于租金低，不能兑现“以租养房”的政策，房产失养失修现象严重，给房产管理
部门的工作带来很大困难。解决人民群众住房问题的出路在于改革。中共哈尔滨市委、市人
民政府把住房制度改革列入重要日程。1990年，市住房制度改革领导小组经过两年调查测算，
提出“坚定不移，坚持不懈，积极稳妥，因地制宜”的住房制度改革方针，采取推行公积金，
提租发补贴，住房买债券，买房给优惠，集资建房和合作建房等国家、企业、个人“三家抬”
的办法，逐步推行住房制度改革，促进房屋商品化进程。在住房制度改革的推动下，房产管
理部门的工作开始由管理型向经营型转变，房地产市场日趋活跃，房产经济蓬勃发展。
页码: 349-353
类别: 房产志
排序字段: 0349B
[RECORD: 3/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
节名: 第一篇 权属管理
正文:
清末，清政府在哈尔滨未设专门机构管理房产权属。中东铁路管理局曾设地亩处，
在其管辖地区通过控制占用土地管理房产。沦陷时期，哈尔滨伪政府对私有房产通过颁
发房产执照进行管理。解放后，市人民政府设房地产管理机构，全面负责房产权属管理。
页码: 357
类别: 房产志
排序字段: 0357A
[RECORD: 4/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第一章 接收房产
类别: 房产志
排序字段: 0357B
[RECORD: 5/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第一章 接收房产
节名: 第一节 接收办法
正文:
1945年末，从敌伪手中接收过来的房产全部由苏联红军司令部掌管处理。经驻哈尔滨
苏联红军司令部批准，拨给苏联驻哈各部门敌伪房产109处，其中包括秋林公司、远东贸易
局、影片公司等。
1946年1—4月，国民党哈尔滨市政府对敌伪房产未予处理。
同年4月28日东北民主联军解放哈尔滨，吉黑军区敌产管理处负责掌管敌伪房产。7月4
日，哈尔滨市人民政府发布《敌伪财产处理纲要》（以下简称《处理纲要》），接收敌伪房
产产权。《处理纲要》规定，敌产处理总方针为：“敌人投降后，大批房产、会社、仓库、
商店收归国有。为了充分利用此项财产，恢复哈市因战争而破坏之工商业，以繁荣市面，故
对此项敌伪财产之处理，必须采取长远的建设方针。”对房产处理办法为：“所有敌伪房产，
其在市郊适于市民居住者，得由市政府酌量情形分给或租给贫苦市民居住。其在市区适于开
设工厂、商店或其它企业者，由市政府按市有房产出租办法，租与私人。视该房产修理费之
多寡，政府于3个月至2年内不收租金。所有工厂房产委托私人经营或出租，均以投标方法解
决之”。奖励告发敌伪财产办法为：经私人或团体调查的敌伪财产报告政府因而收回者，提
奖20％，但不动产如工厂房产只酌情给一部分物品或现金。房产主自动向政府坦白报告者，
与私人或团体的报告同样提奖。8月，敌产管理处撤销，成为敌产委员会，继续负责管理敌
伪房产和没收逆产。
1947年2月，敌产管理委员会归并市财政局公产科后，全市进行敌、伪、逆房产大清理，
规定统一管理制度。3—6月组成房产清查委员会进行机关占用房产登记，由于受时局的影响，
此项工作没有全部完成。11月2日，市政府发布“敌伪房产由政府统一处理，任何单位和个
人都无权接收处理”的布告。随后，公产科根据市政府布告，对占用和自行处理敌、逆房产
的单位和个人提出具体处理意见：对1945—1946年期间，苏联红军占用和转给苏联贸易局所
属敌产由市政府统一接收；秋林公司占用敌伪房产24处，全部由政府接收；中长铁路局占用
敌伪房产，由于数目不详，待调查清楚后，再统一处理；苏联运输公司、领事馆占用9处敌
伪房产，由市政府全部收回，并追缴租金；机关、部队占用敌伪房产，仅登记109处，继续
通告登记，由市政府全部收回。遣送日侨回国后，其居住房产全部由市政府接受管理并分给
中国公民居住，其中楼房74座、平房70座，共2074户。取得政府发给的执照者1135户，未发
执照者939户。无执照的征收租金，有执照的暂允许免租居住。
页码: 357-358
类别: 房产志
排序字段: 0357C
[RECORD: 6/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第一章 接收房产
节名: 第二节 接收房产分类
正文:
哈尔滨市政府自1946—1955年依法接收一批敌产、逆产及其它房产，形成解放后最早
的直管公房。据统计，此间全市共接收房产1855处，6109栋，建筑面积2280328平方米，属
11种类型：
一、没收敌产443处，1774栋，780560平方米。系1945年9月3日抗日战争胜利后，没收
战败国日、德、意国家或个人所有的房产。其中包括“九·一八”事变前，被敌伪接管的旧
中国公产。
二、没收逆产295处，777栋，218967平方米。系战犯、汉奸、首要反革命分子的私有房
产。
三、斗争果实产71处，219栋，42117平方米。系1946—1947年土地改革期间，经群众斗
争没收地主、恶霸、敌伪警察、宪特和伪官吏、配给店等房产。
四、罚没产317处，940栋，281739平方米。系1952年“三反”运动中贪污分子退赃及
“五反”运动中违法工商户补退偿还的房产。
五、抵押清债产17处，29栋，11154平方米。系东北沦陷时期房产家向敌伪金融企业以
房作抵押物的房产。“八·一五”日本投降后欠款未清，经市政府结算后，自愿以房产一部
或全部偿还债务的房产。
六、公告收回产204处，685栋，174914平方米。系根据国家外交部指令，对外侨在华财
产，经政府代管期满收回的房产。
七、统一收购产58处，152栋，18361平方米。系外侨回国经政府统一收购的房产。
八、机关移交产331处，1102栋，608182平方米。系机关和部分企事业单位违法购置移
交给政府的房产。
九、接收献产9处，17栋，6444平方米。系私人自愿献给政府的房产。
十、接收绝产51处，154栋，22913平方米。系产权人死亡后，无合法继承人，经法院裁
定交政府接管的房产。
十一、其它房产59处，260栋，114977平方米。
页码: 358-359
类别: 房产志
排序字段: 0358A
[RECORD: 7/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第二章 处理外资房产
类别: 房产志
排序字段: 0358B
[RECORD: 8/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第二章 处理外资房产
节名: 第一节 产权占有
正文:
1907年哈尔滨开埠后，先后有19个国家在哈尔滨市建领事馆，有30多个国家的侨民涌
入市区，外资房产逐年增加。1917年俄国爆发十月社会主义革命，大批资产阶级及官僚、
贵族逃来哈尔滨，投资建筑私人住宅，开设大小商店，哈尔滨出现了房屋建筑热。
1932年日本帝国主义势力侵入哈尔滨后，俄国人建房显著减少。1933年7月伪满洲国统
一了市政，建立哈尔滨特别市，属伪满洲国中央直辖。1938年，伪市政当局制订《哈尔滨都
邑计划纲要》，明确提出哈尔滨为北满的“经济、军事中心”。哈尔滨市又兴建了一批日本
式建筑。
外资房产的产权均属外国政府、社会团体、教会或侨民。据1947年4月调查，全市有24
个国家的外资房产（含无国籍和国籍不详）建筑面积近140万平方米,占市房产总面积22.6％。
按隶属国家分，以苏联最多，95．5万平方米。
依次为英国10．1万平方米，美国4．2万平方米，捷克3．8万平方米，波兰3．2万平方
米，以色列3万平方米。
随着外侨陆续离境，外侨房产数量逐年下降，其中以西方资本主义国家侨民的房产减少
速度最快。据1953年末统计，全市西方资本主义国家侨民房产总数为39661平方米，到1954
年末只有9772平方米。苏联侨民房产数量也较1947年减少60多万平方米。1959年全市所剩外
侨房产955处，36328平方米。
页码: 359-360
类别: 房产志
排序字段: 0359
[RECORD: 9/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第二章 处理外资房产
节名: 第二节 产权转移
正文:
哈尔滨市由于历史原因，外国和外侨房产产权变化很大。1947年11月1日东北行政委员
会发布命令，颁布《关于处理侨民房产暂行办法》，对外国和外侨房产产权规定四条处理
原则：
一、凡各机关部队及群众团体没收或占用侨民房产时，必须有法律根据，经过当地省、
市批准，方准施行。
二、凡租用或借用侨民房产，必须经双方同意签订合同，向所在地政府主管外侨事务部
门备案。
三、凡征用或拆毁侨民房产只限于军事目标，如建筑碉堡、战壕阵地、修筑飞机场、公
路等，经政府明令征用，方准施行。
四、凡取得外侨房产无法律根据或根据不足的，予以没收或占用，但须向政府提供充分
证据，由政府批准后执行。
依据东北行政委员会发布的命令，哈尔滨市1950年制定对几个战败国的房产处理办法。
日、德、意在华所有的不动产无论公有、私有均按敌产没收。对日本人占用的敌伪房产，没
收后大部分给贫民居住，产权属市政府。其它国家的外资房产，产权历年都有变化。
苏联侨民房产
1947年调查，属于苏联侨民的私有房产共955888平方米，占用土地1954亩。
1953年以后，连续几年都有大批苏侨离境，房产由房产信托公司统一收购，收购价格接
近市价，对贫困户还给予优惠。据哈尔滨市房地局统计，1954、1955两年，全市收购苏联侨
民房产756处，108901平方米。
此后，苏联侨民陆续离境。1957年，市政府又收购苏联侨民房产372处，面积84085平方
米。截止1959年只剩苏侨房产17218平方米。
1960—1962年，又有2600多名苏联侨民离境，房产逐年减少。至1985年，全市只有苏联
侨民39人，所剩房产也寥寥无几。
苏联驻哈尔滨总领事馆及商务机构房产
苏联驻哈尔滨总领事馆成立于1924年，成立时除接收原俄国领事馆的房产外，又陆续新
建一批房屋。1945年日本帝国主义投降以后，苏军进驻哈尔滨期间，又将一部分房产拨给苏
联领事馆。在1952年中国政府对外侨房产中绝产部分的产权归属问题作出规定以前，苏侨中
绝产的房产也都由苏联领事馆接管。这类房产有12处，7000平方米。苏联领事馆所属房产共
251332平方米。
此外，苏联驻哈机构（商务代表处、远东影片输出公司等）及所属企业房产，数量也很
大。1956年这些机构撤销，向市政府移交的房产共296处，42104平方米，占用土地面积3107
亩，其中有偿转让面积36185平方米。
1962年9月25日，苏联驻哈尔滨总领事馆关闭，其房产交哈尔滨市政府代管。中苏双方
代表签署了《接交书》。根据《接交书》第二条的规定，哈尔滨市政府有权使用苏方移交的
房产及设备，不纳租金，但负责对所接收的不动产及设备妥善保管和维修。
苏联侨民会房产
苏联侨民会的前身是“苏联居留民会”。该会规模不大，房产不多。1945年日本帝国主
义投降后，苏联红军封闭了日伪当局操纵的“白俄事务局”，并将其全部财产（包括房产），
拨给“苏联居留民会”（后改称苏联侨民会）。苏侨大批回国以后，会务减少，将多余房屋
出租或出卖。截止1962年9月7日，苏联侨民会，只有3处房产，均由市政府接管。
波兰侨民房产
据1947年统计，哈尔滨市波兰侨民房产有183处，总建筑面积3．2万多平方米，占用土地
112．5亩。1949年波兰政府派专人来哈尔滨办理波兰侨民回国的有关事宜。中波双方达成协
议：波兰侨民在中国的房产，一律由中国地方政府负责收购。哈尔滨市政府共收购房产23处，
总计金额11．65亿元（东北币）。1950年波兰侨民房产有26714平方米，市政府规定，有正
当产权的波兰侨民房产可以出售，中国地方政府有优先收购权，不能卖给其他国家侨民。
1956年应波兰政府请求，由市政府协助处理离境波侨房产。在市政府的协助下，将剩余的
1．7万多平方米波侨房产陆续出售给中国居民。
其它国家侨民房产
据1947年调查，哈尔滨市除苏联、波兰外，尚有匈牙利、捷克、美国、英国、法国等20
个国家及无国籍或国籍不详的侨民房产，总建筑面积409879平方米，占用土地约4000亩。这
些房产分布在道里区64处，南岗区29处，马家区35处，其它地区16处，共144处。随着外侨
离境，外侨房产的数量逐年减少，至1951年，哈尔滨市政府对外侨房产进行清查时，这20个
国家及无国籍或国籍不详侨民房产还有239128平方米。在以后的几年中，一些国家侨民陆续
离境，其房屋由市政府房管部门作价收购或转卖给中国居民。一些绝产房产或无主房产，则
由市政府接管。至1959年，只剩有8个国家侨民及无国籍者房产36328平方米。
外国教会房产
哈尔滨市的外国教会房产以俄国的东正教为最多。根据1953年统计，全市共有外侨宗教
房产30处，总建筑面积42114平方米，占地182558平方米。
1956年中华东正教会成立，东正教房产由东正教哈尔滨教区全部无偿地移交给中华东正
教会。其它西方各国教会房产，由于大部分教会早已停办，陆续由哈尔滨市政府接管，有的
改作它用。
页码: 360-365
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类别: 房产志
排序字段: 0360
[RECORD: 10/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第三章 改造私有出租房产
类别: 房产志
排序字段: 0364
[RECORD: 11/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第三章 改造私有出租房产
节名: 第一节 改造过程
正文:
1955年11月，在全市对资本主义工商业进行社会主义改造的前夕，市房地产主管部门根
据中共哈尔滨市委、市政府的指示，对全市私有出租房产的状况、房产主的思想动态进行了
一次调查摸底，并建立了相应的工作机构，为进行私有出租房产社会主义改造作了必要的准
备。据统计，全市私有房产4441685平方米，占全市房产总面积的41．8％，各类房产资本家、
房产主30494人。其中1000平方米以上的大房产主412户，拥有房产963371平方米,占21.68％；
1000平方米以下至200平方米以上的中房产主2580户，拥有房产1087597平方米，占24．5％；
200平方米以下至60平方米小房产主6474户，拥有房产774225平方米，占17．4％；外侨私房
主1457户，拥有房产443399平方米，占9．98％；政府代管私产327户，拥有房产181291平方
米，占4．08％。私有房产占有阶层：房产资本家1380户，拥有房产443644平方米；旧官吏
83户，拥有房产57756平方米；地主70户，拥有房产43184平方米；自由职业者1479户，拥有
房产506760平方米；其它均属一般房产主。
1956年1月24日，市、区两级政府根据中共中央批转中央书记处第二办公室“关于目前
城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见”和中共黑龙江省委“关于黑龙江省私营房产
社会主义改造问题的报告”中制定的方针政策，采取宣传政策、组织动员、坚持自愿的原则
和先大房产主后小房产主，分批分期改造的办法，先后按三个档次,即1000平方米以上,500
平方米以上，300平方米以上的私人出租房产进行社会主义改造。5月末，全市共改造私有出
租房产1851户，1632045平方米。这是哈尔滨市对私人房产进行的第一批社会主义改造。
1958年1月国家城市服务部召开第一次全国房产工作会议，对城市私有出租房产社会主
义改造工作再次部署，降低改造起点。大城市出租房产150平方米以上，中等城市100平方米
以上，小城镇由省、市党委考虑决定。非住宅出租房产及工商业资本家出租房产，不受改造
起点限制，一律进行改造。根据这个标准，全市市区在1956年私有房产改造后，尚有353385
平方米的私有出租房产应继续进行改造。
1959年2月经中共哈尔滨市委批准，将哈市私有房产社会主义改造起点定为100平方米。
6月3日，中共哈尔滨市委批转市房地局分党组“关于私营出租房产进行第二批社会主义改造
方案”。经过进一步摸底，宣传政策和组织准备，在坚持房主自愿的基础上，到8月末，全
市改造私有房产4360户，284965平方米。至此，哈尔滨市基本完成了第二批私有房产社会主
义改造任务。全市两批共改造私有房产191．7万平方米，其中非住宅46344平方米。
哈尔滨市对私有出租房产社会主义改造后，尚有外侨房产988处，建筑面积250922平方
米未进行改造。其中，苏侨房产814处，200422平方米，占未改造房产79．87％；无国籍白
俄房产128处，29373平方米，占11．71％；东欧国家侨民房产36处，15442平方米，占6．15
％；资本主义国家侨民房产10处，5685平方米，占2．27％，截止1959年末，未参加改造的
外侨房产334处，36328平方米。
页码: 365-366
类别: 房产志
排序字段: 0365
[RECORD: 12/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第三章 改造私有出租房产
节名: 第二节 改造政策
正文:
哈尔滨市两批私有房产社会主义改造，均采取国家经租、公私合营方式对私有房产进行
赎买，在一定时期内给予私房主定息，逐步改变所有制。同时，对依靠房租作为全部或主要
生活来源的私房主进行教育和改造。使他们由剥削者成为自食其力的劳动者。
第一批改造起点原确定150平方米。考虑到家庭人口增加等因素，最后确定改造起点为3
00平方米。300平方米以下的暂不改造。
第二批改造起点，根据国家城市服务部召开的第一次全国房产工作会议的部署确定：凡
出租住宅房屋（不包括房主自住部分）建筑面积在100平方米以上的，均进行社会主义改造，
对生活确有困难的，可暂缓改造；非住宅用房，不论面积多少一律进行社会主义改造；工商
业资本家出租的房产，不论面积多少，一律进行社会主义改造；会馆房产一律无代价收归国
有。1956年对300平方米以上的私有房产进行社会主义改造，土地随房产变为公有的计678亩，
占全市私有土地20．4％。因私有房产未被改造而自管的土地有2643亩，占全市私有土地的7
9．6％。另外，香坊、动力和太平区尚有旱田杂地（部分盖了房子，大部分种菜）2817亩，
也属私人所有。根据中共中央书记处第二办公室1956年3月发出的指示精神，在私有出租房
产社会主义改造同时，将市区私人所有权的宅地、旱田地一律收归国有，原所有人拟继续使
用时，发给短期租权执照。对附属设备，均随房产一并进行改造，不另定租。
哈尔滨市私有房产改造一律采取经租定息形式。自交由国家统一管理时起，按月付给房
主定息，年息5厘。房屋估价，根据1955年度的建筑价格减折旧率参考新旧程度和保养好坏
确定标准。一类一等一级房屋最高价格每平方米113．30元，六类六等三级房屋最低价每平
方米1．7元。全市平均每平方米39．49元。因哈尔滨市私产建筑年限较久，多失修失养，实
际比估价总额平均高62％，比一般的中等房屋高一倍。哈尔滨市从1956年接收经社会主义改
造的房产后开始付息，到1966年9月停付。年收租金除付给房主定息外，其余资金由市政府
房管部门统一掌管，用于房屋维修、管理、税金等项支出。
在已改造的房产中留出建筑面积150平方米，作为房主自住房。房主自动不要或少留亦
可。一栋或一处房屋在200平方米以下的可以整栋整处留给房主，不足150平方米者亦不另行
拨给，但不得低于100平方米。留住的房屋因系照顾房产调换，对生活困难依靠定息不能维
持生活者，酌留工商用房。
房主自用房，不作价、不付息、不收租，但必须负责维修，交纳税金及保险费用。
私房主自留房，原则上以现住房为基础，住多少留多少，既或原住房较多，除个别极不
合理者外，都予以全部留下。原住房过少者，做适当调整。房主在外地要求留房，可以留给，
不要求者不留。
哈尔滨市第三次私房改造会议决定，私房改造后房主的工作安置由房管部门包下来，安
置不了的由其它部门协助安置。市房管部门为了安置私房主的工作，把房产管理员每人平均
管700户住宅降为400户。对无法安置的鳏寡孤独、老弱病残，凡定息不能维持其生活者，采
取补助办法解决，补助原则按社会一般生活标准计算。
房主欠公家债款者，欠额小的，由支付的定息中一次或分月扣除后支付给债权单位。欠
额大，定息较多的，由定息中扣除。扣除后影响房主生活的，在房产估价中扣除，作为国家
投资。从房价中扣除影响生活者，所欠债及滞纳金适当酌减一部或全部。500平方米以下的
房主所欠房地产税滞纳金，全部免除。银行贷款利息，计算到房产接管日为止。
房主欠私人债务，由房主自行偿还；债务多的，从房屋作价内按债额给房主付息；产不
抵债的，按法律程序解决。房主确因修缮所欠债务，无力偿还的，按债主对象分别处理，债
主如系劳动人民无房的动员留房，不留房的则由市房地局偿还，从房产估价中扣除。
房主在经租定息前多付出的保险费，由保险公司偿还给房主，在经租定息前房户欠房主
的租金，由房户自行偿还。
凡典当主自住及典当主虽出租，但不合于改造的，典当产已估价者，由总额中扣除后，
再给房主定息。合乎改造范围的出典房屋的房产价值给典主付息，如典主房屋已做价付息，
结算后从定息中扣还。
房产破损严重，接管后必须拆除或翻修的，按房产现状作价付息，经拆除或翻修后，仍
按原作价定息额支付定息。拆除后的残值与翻新后的增值与产权人无关。
1958年12月11日，哈尔滨市外侨私改委员会房地组，对外侨房产进行社会主义改造拟定
具体方案：
一、改造范围
住宅房屋面积在300平方米以上的一律进行改造。工商用房、办公用房和其它非住宅用
房以及房主已出境委托代管的房产或政府代管的房产和无主产，无论建筑面积大小一律进行
改造。
社会团体及宗教团体的出租房产一律进行改造。
资本主义国家侨民的房产根据不同国家和房产大小，采取各项行政措施挤掉或低价收购。
300平方米以下的住宅房产暂不进行改造，但必须加强行政管理。
二、改造形式和定息
按现行交易价格标准评价，年息5厘计算，以5年为限，按月付给，以“作价定息”形式
进行改造。
对被改造的房主，如回苏联或其它社会主义国家的，定息一次付清；愿去资本主义国家
的，定息可委托他人按期领取，也可一次付给，但估价略低一些。
外侨房产的房基地均系租权，不另评价，随房改造收回。
三、房主自留房
给房主留房，只留现住面积，并只留给本人，如果房主住房过大，可动员其让出一部分。
房主不在本市居住或住在公产和其它私产内者，一律不再给留住房。
凡为房主承认或有据可查的房屋垫修费及预收租金，由租金中抵扣，原则上由房主应领
定息中一次或分期扣除，特殊困难者经上级批准可由房主估价中扣除一部或全部。
没有合法手续的买卖、抵押贷款、典当、赠与均视为无效，仍按原产权人进行改造。
页码: 366-369
类别: 房产志
排序字段: 0366
[RECORD: 13/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第三章 改造私有出租房产
节名: 第三节 处理遗留问题
正文:
1962年市房地产管理局检查私房改造工作，发现1959年第二批改造时对不足百米的住
宅250户，面积19096平方米也进行了改造，突破了中共黑龙江省委制定的私房改造界限，
扩大了改造面。当年对上述不应改造的私房做了返还处理，交给原主自己管理。
1980年中共中央办公厅发出75号文件，强调落实私房改造政策，哈尔滨市要求解决私房
改造遗留问题的来信来访日益增多。黑龙江省人民政府1983年4月17日，批转省城乡建设环
境保护厅《关于处理私房遗留问题的报告》，对低于改造起点的，要实事求是，予以退还；
房主在本地未留自住房要求补留的，按私改时家住人口补留；房主在外地要求补留住房的以
1966年9月底停止付息为界。以前回到原地的留，此后回到原地的不留。房主在自留房中挤
出一部分出租，进行二次改造或在“文化大革命”期间被没收的予以退还。凡经申请批准并
由房管部门管理的个人献产，不予退还。市人民政府根据省政府的规定，责成市房产管理部
门再一次严肃认真地检查核实，发现全市在两批私房改造中，共错改造起点以下的341户，
面积30271平方米（含1962年处理已返还部分）；未留自住房1104户，市政府共拨款250万元，
解决和处理了245户问题，面积1225平方米（含部分自留房）。其中：作价补偿，收购产权2
02户；购买公房承租43户。
页码: 369
类别: 房产志
排序字段: 0369
[RECORD: 14/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第四章 产权产籍管理
类别: 房产志
排序字段: 0370A
[RECORD: 15/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第四章 产权产籍管理
节名: 第一节 产权管理
正文:
一、登记发证
解放初期占用市公有房产的情况比较混乱，众多房屋产权不明，产籍不清。市人民政府
在积极处理敌、伪、逆房产和外侨房产的同时，对市公有房产强调进行产权登记，建立健全
产籍资料，明确房屋权属。1947年7月1日，哈尔滨特别市政府为此发布布告，提出要办理登
记手续，任何单位不经批准占用公房的，一经查出即收回其房产，由市政府统一处理。1948
年1月26日，市政府再次发布布告，决定实行全市房产呈报。布告规定：“自2月1日起至2月
15日止15天，各房产所有主或代理人应按市政府财政局所发之表格切实填写呈报，不得隐匿
和假报，倘逾期未报者，即课以等于其房产价值百分之五十的罚款。”通过全市性的房屋产
权呈报，市政府房地产主管部门，进一步掌握了市直管公房占有使用情况，随后，产权登记
工作转入正常。
1986年国家城乡建设环境保护部发出《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通
知》。市政府1988年3月29日批转市房地局《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作意
见的报告》。从1988年底开始在全市范围内开展产权登记发证工作。这次全市性的产权登记
发证是建国以来规模最大的一次。登记发证范围：“市规划区（含建成区）、县属建制镇建
成区、市区与郊区相连接的建成区、郊区建制镇建成区、市郊建制镇和县属建制镇以外的县
级以上单位以及与此相连接的居民点”。凡在此范围以内的市直管产、单位产、私产均参加
登记。产权登记发证强调提报产权来源的详细产籍资料；房管部门核实房屋面积、建筑年代、
房屋结构、层数和质量等级，经审查确认所有权后，发给国家统一制定的合法产权证件。19
90年末，产权登记发证工作结束。经产权登记发证核实，全市国有房产4966处，13275栋，7
39万平方米；私有房产65525户，2755466平方米；单位自管房产40820栋，3834万平方米。
市产权管理部门通过产权发证，加强产权动态管理，制定了产权增灭籍管理程序，及时准确
地办理产权转移手续。1990年，经省建委和国家建设部房地产业司评议，哈市房屋产权产籍
管理达到省和国家先进管理水平。
二、管理法规
解放初期，市政府对国有房产强调由市房地产管理部门统一管理。1947年7月5日，市政
府对机关、部队占用公有房产发出统一管理通告：“除五大军区办事处外，其它机关、部队
办事处，采办处等，从即日起将占有的公有房产及室内物品一律交市政府管理”。
1947年9月，经市政府批准成立哈尔滨市公有房产公司，隶属市政府直接领导。1948年4
月1日，将公有房产公司改组为哈尔滨市房产公司，统管公、私房产。至此哈市房屋的产权
与产籍管理有了专管机构，工作开始走上正轨。
1948年12月20日中共中央下发《关于城市中公共房产问题的决定》（以下简称《决定》
）。《决定》强调建立公共房产管理机构，统一管理与分配该城市中的一切公共房产；有计
划地分配城市公共房产；占用公共房产都必须交付房租，加强房屋修缮；房租要分几等，公
共机关与公共场所，所需要的房产及工人、贫民租住的房屋，租金应该从轻；制订公共机关
和个人租住公共房屋必须遵守的章程，明确房租缴纳办法和损失破坏的处罚办法以及管理人
员的职责与职权。
1949年8月8日，中共中央东北局、东北行政委员会根据中共中央《决定》发布指示，强
调统一处理公共房产。要求在公共房产较多的城市，由市政府组建公共房产管理委员会，下
设公共房产管理处，统一管理与分配城市中的一切公共房产。
1950年8月21日，东北人民政府根据中共中央《决定》公布《东北区城市公有房产管理
暂行条例》（以下简称《暂行条例》）。
《暂行条例》共6章33条。第3条规定：“凡城市公有房产及其设备，均为国家财产，统
由城市人民政府房产管理机关负责管理。”第5条规定：“凡机关、部队、学校、企业部门、
人民团体或个人使用公有房产时，均须向当地人民政府申请，经审查批准订立契约后，方准
迁入（个人使用者，持该约至公安派出所办理迁入手续）”。
哈尔滨市政府遵照《暂行条例》的规定，认真清理了公有房产的产权产籍，制止城市公
有房产产权紊乱、产籍不清的现象和违法乱纪、破坏公有房产的行为，保护了城市公有房产，
对经济建设和国防建设用房的调剂起了很大的作用。据1950年统计，全年市房地产管理部门
共调剂各种用途房屋332260平方米,解决了“南厂北迁”、“四野长江部队”等88个单位用房。
1951年10月，东北人民政府作出《关于解决城市公共房产问题的决定》，提出对公有房
产采取投资制和收租制两种办法，实行企业化管理，采取“以租养房”的方针。
同年12月，东北人民政府颁发《公有房屋使用办法（草案）》，制定各种用房标准。
1952年6月，东北人民政府颁布《东北区国营企业占用地方公有房地产暂行处理方案》。
此外，东北人民政府还以命令规定沈、哈两市机关、部队、企业、团体停止购买私人房屋。
1958年4月16日，哈尔滨市房地产管理局受市政府委托，制订《哈尔滨市公有房产统一
管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。
统一管理由于涉及到房屋产权，实际上房屋一直未能统管起来。
1974年7月13日，市房地产管理局根据《黑龙江省市、镇房地产管理试行办法》的规定
精神，制订《加强直管公房产权管理的几项具体规定》：任何单位或个人不得以任何形式买
卖公房；局集资建房办公室筹集各单位资金建筑的房屋，产权归市房产管理部门所有（投资
单位只有一次分配权），作为直管公房管理；凡市房地局与外单位合建的房屋，一律由局生
产技术处签定协议并办理手续，房屋建成后由房管所接管；凡间接管理的公房移交时，由局
房管处受理，经局长批准后，通知区房管处并由房管所接管、建档、起租；各单位拆除直管
公房，在办理拨地前征求局房管处意见，经局长批准后再行拨地，并通知房产管修处，注销
台帐和档案；拆除公房应以不减少直管公房面积为原则，一般应采取按原结构、原面积、原
用途实行产权兑换；凡间管房产与直管房产兑换产权，一律由局房管处处理，并通知区房产
管修处办理产权变动手续；拨用公房收回由局房管处按第四项办理，必须认真执行黑龙江省
革命委员会建设局龙建字〔1970〕第23号文件，并重申已经由房管部门统一经营的房屋，一
律停止再拨给机关团体及其它部门自己经营，如因特殊需要必须拨用的要报省批准的规定办
理；凡公企用房不论大小，一律不准改为住宅，擅自改变的，除令其恢复原用途外，要追查
责任。
由于城市改造和住宅建设的迅速发展，基建拆除市直管公房的数量日益增多，产权纠纷
屡见不鲜。从1979下半年到1981年上半年拆除市直管公房91205平方米。其中：拆除一、二
级好房47476平方米，占拆除公房总数的52％。当时执行拆除公房补偿标准平均每平方米30
元，与现行的房屋造价及房屋的实际价值相差悬殊。为妥善处理城市建设与城市改造的关系，
贯彻少拆多建，不减少市直管公房面积的原则，纠正在住宅建设中拆房多和拆好房的倾向，
尽量限制拆除一、二、三级房，保护哈市房屋建筑的特色和风格，并且有利于危房改造。
1981年3月31日经市政府同意，改变1956年的规定，采取“产权换建”的办法，由基建拆房
单位用现有自管房屋或新建同等数量质量和用途的房屋与基建拆除的市直管公房实行产权兑
换。不能进行产权兑换的，拆房单位可按换建费价格给予补偿，由市房管部门自行建房。
同年6月，市房地产管理局对基建拆除换建办法又做了调整，规定拆除公企用房和近10
年来新建的住宅房屋不予折旧，按造价收取换建费。在拆除和买卖公企用房时，加收不同的
环境收费率：一等地区加收50％，二等地区加收30％，三等地区加收10％。同时，对换建费
价格，作了调整（见表1—4）。
1982年以后，公有房屋大面积开发，给房屋接管工作带来许多新课题：建房单位与管房
单位之间常出差错，工程遗留问题和隐蔽工程中的问题不能及时处理，进户群众意见较大。
市房地局在总结过去接管公房经验的基础上，1990年制订《公有房屋接管办法》（以下简称
《接管办法》）。规定市房地产管理局房管处是接管公有房屋产权的主管部门，负责办理一
切接管手续。凡接管的新建房屋，一律全面严格地检查验收，由局房管处牵头，产权处、生
产技术处及基层处、所（站）有关部门参加接管。依据国家规定的质量标准和验收规范，对
土建、给排水、暖气、电器照明等工程项目（包括配套设施）进行验收。工程质量验收结束
后，由局生产技术处提出验收报告，分别报主管局长，抄送局、处、所有关部门。对经过检
查验收合格的新建房屋，由接房单位与住户签订租赁和供暖包烧合同，交接双方共同组织进
户。对经住户验收合格在新房验收单上签字同意的，予以进户；对住户发现与动迁协议不符
或有质量问题的，不予进户。住户在验收单上写清存在的问题，由交房单位负责解决后进户。
《接管办法》规定，建房单位在移交房屋的同时，向管房单位移交产籍资料。其内容包
括：建设项目的批文、资金来源说明、规划审批件、拨地手续、建筑许可证、工程质量部门
的验收单，以及土建、取暖、卫生设施、电照、设计竣工图纸和动迁住户、用户名单、供水、
供电、供煤指标手续等。凡是接管产权的房屋，一律由局房产管理处办理接管手续；由局各
管房单位自建、合建的房屋，局根据提报的自建房屋备案申请，下达《自建房屋备案通知》。
上述房屋的起租日期，从交付使用起纳入租金预收总额，按期起租，一律不准单列试收租金。
局房产管理处根据两个通知书建立接管产权房屋产业总台帐。产业总台帐按照房屋结构、层
次设备、使用性质、面积、户数等项目，全面掌握产业底数。
对按拆除换建协议接管的新建房屋，接交双方兑现协议中的规定，包括拆除公房旧料的
处理；锅炉房消烟、噪声治理、储煤场地、司炉工休息室、房管单位用房和场地，新建楼房
对附近公房的采光、烟囱、通道、基础的影响；新建楼房5％保修费的落实，动迁房的面积、
条件等。
对房屋检查验收中发现的问题，经参检部门汇总合议，与交房单位协商解决。交接双方
达成一致意见后，签署“房屋交接协议”，正式接管起租。
页码: 370-375
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类别: 房产志
排序字段: 0370B
[RECORD: 16/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第一篇 权属管理
章名: 第四章 产权产籍管理
节名: 第二节 产籍档案管理
正文:
1953—1955年，市房产档案管理部门对解放前后的房产档案进行了搜集整理，对直管
公房进行全面测查，建立图、卡、表。
1963—1966年，市房地局所属房地产管理部门开展了“八查”。经查发现，房产档案
资料不健全，相当部分房屋无历史资料可考。市房地局组织300余名房管员和有一定专长的
社会青年，用3年时间对市直管公房普遍绘制房屋平面图，建立房产档案资料和房产管理卡
片；在各房管所增设了专职房产档案员；建立公房产业管理统计网；设置房产管理平面示意
图。1966—1976年“文化大革命”期间，大量房产档案资料丢失、破损、腐烂。市房地局从
1977年开始，陆续下发一系列加强房产档案管理的文件，各基层房管部门重新设置专职档案
管理员。同时，组织大批力量开展“四查”、“四统一”活动。要求作到“四清、三好、一
消灭”，继续充实“房产现状档案”、“房屋平面管理示意图”等资料，逐步实现房产档案
规范化、科学化。
1978年12月，市房地局制订《房产档案资料管理规定》，对市直管公房的产权档案、现
状档案、平面管理图、统计网提出明确工作标准。局直管公房房产档案资料实行三级管理：
局房产档案管理机构，负责管理产籍档案和综合全市各种产权、各种管理形式的产权数字，
指导基层房产档案资料工作；各房产管修处的《房产管理卡片》，综合各种统计资料；各房
管所设专职房产档案员。
1989年，市房地局建立中心档案室，各区房管处建立产籍档案室，保管公产、私产、单
位自管产三类产权、产籍档案，达到房、图、卡、档四相符。局、处两级档案室新建产籍档
案：直管公产13275卷、私产65525卷、单位自管产40820卷以及产籍台帐、查徇卡片、产籍
测绘图。对房产历史档案进行分类整理归档，其中：直管公产3356卷，拨用产971卷，外侨
产287卷，落实房产政策产375卷，代管产333卷。市房地局中心档案室引进美国AST—386微
机、打印机、数字化绘图仪，使房产档案实现了科学化管理。经市档案局认定，达到国家级
标准。
页码: 375-376
类别: 房产志
排序字段: 0375
[RECORD: 17/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
节名: 第二篇 经营管理
正文:
哈尔滨市房产经营管理，在解放前，当局很少制订规范的经营管理条例。解放后，市人
民政府是从接管和没收敌伪房产进行管理起步的。并逐步分门别类地建立了管理章程和交易
条例，明确了私有房产、国有房产和单位自管房产的产权、租金、修缮以及分配等原则，从
而使房产经营管理纳入了正常轨道。同时，还加强了对一、二、三类保护性建筑的管理。
页码: 379
类别: 房产志
排序字段: 0379A
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志书名: 哈尔滨市志 房产业
节名: 第一章 私有房产
类别: 房产志
排序字段: 0379B
[RECORD: 19/77]
志书名: 哈尔滨市志 房产业
篇名: 第二篇 经营管理
章名: 第一章 私有房产
节名: 第一节 产权占有
正文:
一、解放前的私有房产哈尔滨地区私有房产的历史悠久。嘉庆年间，随着“京旗移垦”
和封禁政策的解除，哈尔滨市平房、南岗、顾乡一带逐步形成了旗民村落。光绪二年（1876
年），哈尔滨松花江北岸双口面，清朝政府所设水师营官庄各官屯有建房落居的3730户，
28357人。光绪十六年（1890）前后，有傅家店、尚家店、四家子等民宅村落。
1896年签订《中俄密约》以后，随着俄国势力入侵，数以万计的外国侨民涌进哈尔滨。
他们利用哈尔滨自然资源和劳动力，建造大批异国风情、别具特色的外侨私有房产。1918年
正阳河、偏脸子一带形成俄国人自建居住区。1920年俄国人在道里区抚顺街一带建私房2000
余间。据调查，从1898—1945年，哈尔滨先后有苏联、英国、美国、德国、法国、瑞士、丹
麦、荷兰、印度、土尔其等20多个国家的侨民在哈尔滨建筑各种房屋1309584平方米。
随着城区人口增加，用房量不断增大，经营房地产成为当时颇为受益的行业，哈尔滨开
始出现房地产商，专营或兼营房地产业。
1916年，滨江县（道外区）经县知事张兰君（字曾渠）禀告吉林省上级批准，将东四家
子一带空地开放，大兴土木，兴建煤厂、商店、戏院和妓院等各类用房。县知事张兰君召集
各界绅士商人磋商建筑方法及预算，建房屋12所（栋），耗资20余万元。
1917年5月，傅巨川、于喜亭等十余商家合资创办《阜成房产股份有限公司》（又称合
群公司）。这是哈尔滨市第一家私人合股经营的房屋建筑兼房产经营企业。该公司有一套较
完整的管理机构、规章制度和固定的工程技术人员。
《阜成房产股份有限公司》设董事会。董事长傅巨川、副董事长于喜亭，董事王西园、
李惕哉、王魏卿、徐芹芳，司理曲季良，柜房设在道外区仁里街75号。公司章程规定，董事
长每年二月召开一次董事会议，各董事和股东参加，由董事长向同仁报告予决算事项。董事
长和董事任期二年，监察人任期一年，到期改选。
在开发东四家子地区时，《阜成房产股份有限公司》首当其冲。承揽包建“平康里”建
筑，受到当地官府支持并给予优厚照顾。据1917年《远东报》载：“阜成房产股份有限公
司承租东四家子平康里地基招股建筑，曾呈请县署酌予免租年限，倾已得到县署批准自本年
起免租三年，限期满后再行起租”，阜成公司趁免租之机，积极筹集资金，发放股票。东四
家子建筑“平康里”，所有款项仿照股份有限公司例，由各界分担募集。拟定金额60万元，
分为6000股，每股100元。1918年，阜成公司在“平康里”（后改为荟芳里）落成房屋70余
栋，2．8万余平方米，全部租赁给妓馆。
1920年阜成公司建成楼房3000余间，折合大洋三、四百万元。该公司不仅承揽建筑施工，
而且兼营房屋买卖和房屋出租业务。
当傅家甸一带被辟为华人居住处的时候，太平区的房屋建筑也逐步发展起来。早年从关
内逃荒来的农民从当地占荒户刘殿元、陆文采等手中租地开荒，取土烧砖。1920年，太平区
划归滨江县管辖，市区延伸到太平区的太平桥附近。1932年松花江洪水泛滥，日本侵略者把
散居在南岗下坎、八区和滨江站一带的四万多灾民，先后分三批，强制迁到太平桥。这些灾
民盖了部分简陋房屋。后来这里的房屋建筑以太平桥为中心，向四方幅射发展，形成了杂乱
无章的街区，到处是东倒西歪的泥坯小房。在长达14年的伪满洲国统治时期，哈尔滨市人民
处于水深火热之中，建造私房廖廖无几。据市房地局统计，解放前夕哈尔滨市共有私人房产
525．4万平方米，其中外侨私产130万平方米。
解放前哈尔滨市私人占有房产在200平方米以上者有3012户。其中占有2000平方米以上
的大房产主114户。主要有：胡润泽、姚锡九、李九鹏等人。胡润泽列大房产主之首。
胡润泽自立门户，开设银号，取名源顺泰，自任总经理。胡润泽用贩运烟土赚来的不义
之财购买了大量的土地、街基，建筑房屋，以收房租获取利润。1917年春，源顺泰银号购买
道外南头道街至现五道街的空地，自行招工建房百余处出租。胡润泽由于资金雄厚在傅家
甸修建了许多住宅出租，同时，又建筑了豪华的南公馆和北公馆，供自己享用。1917年3月2
4日报载：“道外源顺泰，近年异常发达获利甚巨。现闻该号共置地三、四十处，盖楼房、
平房四百余间，约计全年可得租金20余万元。商界之殖业者可谓有独无偶。”“本埠钱商源
顺泰，前在各街购置地皮建筑房产刻下每月收取房租约有数十万元之数，足见房产之多。”
当时胡润泽开设的银号源顺泰拥有楼房、平房约6000—7000余间，每月收取的租金约40万卢
布。
二、解放后的私有房产
据市房地局统计，哈尔滨市建国初期私有房产总建筑面积525．4万平方米。由于没收敌、
逆、官僚买办房产和接收弃管产为国有，到1953年全市私有房产总建筑面积下降为412．6万
平方米，其中外侨私有房产44．3万平方米。
1956年社会主义改造以后，私有房产变化很大。1959年12月市房地局组成私有房产普查
工作办公室，对全市私有房产变化情况进行全面调查：全市总计改造私有房产6211户，1917
001平方米，尚有2524684平方米私有房产不属改造范围。这部分私有房产大部分是简易平房，
其中有相当一部分是土草房。
以后，由于苏侨回国，“三反”、“五反”罚没相当一部分私有房产转为公有房产，加
之全民所有制单位投资建房等原因，私有房产的比重逐年下降。其变化情况。
1959年以后，城市规划区对私人建房控制较严，经批准所建房屋都系个人少量住宅用
房，年平均建房6万平方米。加之历年较大规模的房屋开发建设，扒掉近80万平方米私人房
产和自然淘汰一部分破旧危房，截止1990年底统计，全市私有房产总计60593户，建筑面积
232万平方米。
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类别: 房产志
排序字段: 0379C
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